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回望1988|“幢幢楼房无人买” 连人民日报都看不懂的高房价已经出现

1989年2月15日,北京首次开始公开出售商品房

中房报记者 秦龙|文

在深圳罗湖区黄贝路,有一个绿草如茵、环境优雅、规模不大的小区——万科天景花园,可能很难让人相信,这个与周边社区相比外貌依旧整洁如新的小区,已经走过了近30个年头。就是在这里诞生了中国内地的第一个样板房、楼书等,从而开启了中国商品房小区的销售之路。

小故事折射大时代。这个小故事的主角是万科天景花园。1989年那年,如今的“房企一哥”万科刚刚成立5年, 那年万科在深圳连拿两块地,初露锋芒,“1989年初,继威登后万科再次夺魁天景地块,深圳地产界的同行再也不敢轻视万科这只不怕虎的初生牛犊……”

天景地块成就了后来的天景花园。这个小区在建设中发生了很多波折与困难,被历史记载了下来。

王石陪同来宾参观天景花园

为了把天景花园打造成为精品社区,有媒体记载,1989年初,万科派出香港物业考察团,考察团到了香港后,最主要的任务就是偷师香港的房地产经验,包括公寓、工地、成熟的住宅小区,甚至楼书。

回来后,万科在天景花园这个项目上做了许多个堪称国内首创的模式。比如在项目工地现场建起了一套样板房,成为内地楼市最早的样板房。再比如,在项目宣传阶段,楼书的引进以及小区概念规划的诞生等。

彼时,中国内地的报纸对投放房地产广告有严格的限制,凡打广告都要通过非常严格的审查。房地产广告的诞生充满戏剧性,当时的天景花园销售正在面临严峻的危机。项目周边房价约1800元/平方米,天景花园的楼面地价已超过 2800元/平方米,这样来算,万科至少要卖4300元/平方米才能收回成本。

想要把项目快速地以理想价格售出的万科把目光投向了在香港做广告。1989年7月22日,香港文汇报出现了一版地产广告——“天景花园”,开始了它的销售。

1989年的香港

回顾历史我们可以发现,在中国房地产市场发展之初,香港楼市是内地楼市学习的榜样,也曾经是内地房地产行业起步和发展的带路人。他们专业的管理、营销团队,标准的开发模式、细则条例、资源渠道和资金,都给刚刚起步的内地房地产市场带来了最初的启蒙教育。

以商品房预售制度为例,商品预售又叫“卖楼花”,是指在楼宇只有设计图纸、没有正式动工之前,买家先交订金预购楼房,就像在果树开花阶段,买家交钱买“花”,然后在花结成果时再摘“果实”。

这种操作手法的发明人是香港商人霍英东,1953年他提出“预售楼花”,并提倡分期付款。上世纪90年代左右,这一制度由香港传入内地,成为一种普遍的商品房销售模式。

资料显示,截至目前,全国各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上,甚至有的城市高达90%以上。

预售制度使得开发商可以先收钱后干活,成为开发商重要的融资手段,加快房地产开发项目的资金周转。可以说,过去20年内地楼市一路上涨,预售制度起到了“功不可没”的作用。

在深圳天景花园等项目的带动下,中国房地产业开始稳步前行。不过,与此同时,北京、上海等地房价开始突飞猛进。

1989年2月15日,北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套,每平方米最高2000元,但只被预订了250套。无独有偶,同期在上海出售的1.1万套住房中,成交也不到1/10。原因是太贵了。

人民日报当时是这样报道的:“幢幢楼房无人买,几十万平方米新住宅空空荡荡。原因是价格昂贵,每平方米最高价已达2300元,令人咋舌。”

这是有多贵呢?当时的报道以北京为例,给人们算了一笔账,“北京最近提供2万多平方米住房,每平方米1600 元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限,100年才能买上两居室。”

而据公开资料记载,1989年北京的平均月薪175元,上海的平均月薪217元。那时候的房地产,还没有首付、没有贷款这一说法。 彼时,尽管房地产业还处于初期阶段,连人民日报都看不懂的高房价已经出现。

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