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中国房地产风险恐怕比贸易战可怕

来源: 上报  作者: 吴奕军

当国际舆论聚焦于美中贸易战对中国的经济冲击之际,近期许多研究示警,中国近年真正的经济风险,恐怕来自于房地产泡沫,而贸易战只是针头。

总值高达430兆人民币,约合1920兆台币的中国房市,已被中外舆论形容是“史上最大泡沫”,并且恐怕濒临爆破。

这金额是什么概念?大约是中国去年GDP的5倍。而日本在1990年房地产泡沫爆破前,日本房地产总值是GDP两倍;2008年前美国次贷危机金融风暴前夕,美国房地产总值是GDP的1.7倍。

当时日本经济泡沫爆破,1991年房价暴跌七成,企业大规模倒闭裁员等悲剧频传,消费紧缩,迄今30年,日本凭借深厚家底、先进实力与政策调整,缓慢爬出泥淖,但仍苦尝恶果,尚未脱离困境。

而2008年美国次贷金融风暴冲击全球经济,光是在美国2007到2008年底的一年半间,美国人平均失去净资产1/4,美国股市标准普尔500指数下跌45%,房价下跌20%,美国次要的家庭资产——整体退休资产减少22%。此外,除去退休的储蓄投资资产加上养老金资产,两者损失总额高达8兆3千亿美元。其余识者应余悸犹存,自不多言。

同时反观中国,2008年11月中国实施扩张财政、宽松货币政策,2010年推动高达4兆人民币刺激经济计划,期能扩大内需“保八”以维持8%经济成长率。地方政府响应中央大量投资基础建设,地方公共投资激增,楼房猛盖,迄今土地价格上涨超过4倍,在错误政策与巨额利益诱惑下,导致地方债务恶性循环,房地产飙涨,民众或为投机炒房炒地,或为担忧未来买不起,向银行大量贷款,家庭负债普遍飙升。

上述情况持续恶化,亿万民众将付不起房贷,一旦房地产泡沫爆破,在系统风险连锁效应下,中国将面临比十年前美国次贷风暴更为巨大更为长久的金融危机。

房企巨头乱象频生

今年年中开始,中国一至三线城市纷纷传出预售屋无预警售后打折事件,新购屋主惊觉资产迅速缩水,聚众上街抗议,甚至围攻房企办公室。

近期美中贸易战以及经济成长趋缓影响消费力,中国房市急冻,房地产巨头诸如万科、碧桂园等企业房价几乎腰斩。

在秋季例会要同仁想办法“活下去”而广受媒体瞩目的万科,于厦门推出百户别墅,9月底房价突然腰斩接近五折;碧桂园在江西的物件因售后一夕降价三成,新屋主不堪贬值亏损,深感受骗,10月初聚众拉布条砸石头抗议。

而这些跳楼大贱卖引发屋主聚众抗议的乱象,在中国上海、厦门、贵阳、杭州等等一到三线城市频传,甚至热门到拥有专有名词,网传曰“房闹”。房闹行动配合网路录影广传,虽为了维权,亦有引发社会动荡之势。

另有上市房企因无法偿还到期债务数十亿,负责人失联落跑,多家知名房企裁员减薪。

预售屋房价下跌三成很可能只是个开始,未来取消预售制度,加上调整房地产税,将是大势所趋,然而冲击也将更为严重。

此外,《金融时报》指出中国房企于2019年将有大约550亿美元国内债务到期,在中国经济紧缩之现状下,房企面对庞大债务,恐将周转不灵、资金断链。

城市房租飙涨惊人

中国房地产泡沫危机让有能力买房的资产阶级深感不安,此外,房租飙涨严重问题,也激化了广大中产以下阶层生活困境。

例如,根据北京市统计局数据换算,2017年在北京租金超过平均可支配收入的58%,远超过收入三成的适宜租金比例。许多案例显示,实际数字恐怕严重得多。

城市房租涨势惊人,一年调涨多次是常事,甚至有隔月涨一成的案例,而且还供不应求。有房地产研究单位指出,许多长租公寓公司商模目标是扩大市占率、垄断市场——“融资、抢房源、再融资、再抢房”显见融资浮滥之恶果,导致遭受租金飙涨压榨的房客成为最底层受害者,如果欠缺管理,市场极不乐观。

另以北京为例,有研究报告指出,近来北京大规模清理违规户,导致租房大量减少,同时打击黑中介、二房东,导致供需失调租金上涨。

中国房地产专家多认为“长租公寓”是房租飙涨元凶,许多长租公寓业者挟雄厚资本抢价囤房,甚至超出市场合理行情五成,房租逐年逐月急涨,房客苦不堪言。

此外租下房源整修后当二房东的出租公司也受指责,而近期政府调控楼市政策使大量的资金涌入租房市场,也是主因。

国际投资机构关注

中国房地产泡沫严重问题也特别受到国际重要投资机构关注。

10月30日《彭博新闻》报导,已投资中国20年并且负责新加坡政府海外资产管理的GIC“新加坡政府投资公司”,现任执行长林昭杰于18日深表关切,强调“中国要减少自全球金融危机以来累积的过剩债务,遏制潜在的房地产泡沫。”

11月29日国际评级机构标准普尔也预警,美中贸易战下,中国信贷快速扩张风险激增,人民财富被房地产贷款掏空套牢,而房价飙涨,加上大量财富集中在房地产,已经严重排挤其他制造、创新等实体与服务业之产能。

恐怕无能收拾

房地产投资约占中国家庭资产的七成,而房地产是产业火车头,也攸关地方财政、银行贷款和企业投资。房地产泡沫一旦爆破,将是恶梦。

高层日前坦言经济下行压力加大,暴露长期累积风险,加上美中贸易冲突,忧心中国金融市场发生系统风暴。

11月27日,勇于直言的中国人大财经委副主任贺铿强调,经济下滑压力持续加大,累积风险和隐患趋于严重,2019年应关注中国债务违约问题,有可能引发金融危机。

中国地方政府经由房价飙涨,使得债务转嫁到家庭,虽说购屋出自自愿与趋利原则,无可厚非,然而激增的家庭负债已是中国极大金融隐忧。巨额房地产泡沫一旦爆破已经难以想象,加上引爆地方债务、企业债务、影子银行、p2p网贷、网路金融风险等连环爆,这种大规模的系统性金融风暴,****无能收拾。(有删节)

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