国土之祸，堪比计生

1）眼下大多数房产，还有养老金，在未来三四十年的价值都大打折扣，比你想的惨的多。如果国土政策不改的话。

2）国土除了导致生育率低到1.2，很快每年新生儿低于1000万、最恶劣的老龄化即将到来以外，拼命加班上车还房贷、压缩消费、学区房和私校太贵、几千万留守儿童、经济增长不动、被迫去杠杆、股市分红太低、乃至贸易顺差、甚至雾霾，这些背后都竟然有国土的锅？

3）日本老龄化算惨吗？已经算好的，55%的住房是独栋小楼，实用120平米，所以生育率1.4。韩国1.0和1.2，好像老人没那么惨？因为他们的战后生育高峰比日本晚了约10年，还没轮到时候表演人间惨剧。

4）然而比起在座各位，他们还是幸运的。至少快速城市化那20年，人均GDP都增长了20倍。各位呢创造约20倍的税收、M2和外储，更高倍数的净国资和出让金，人均可支配收入只增了7倍（我现在听到经济奇迹四个字就想踢人了）

5）工业化之后，生育率是1.0还是2.0，最关键的是22岁大学毕业后，这边是六七成需要奋斗到32岁才能住进两室一厅加班还房贷，而别人六七成早早住进240平米带草坪的大宅子。（美帝多数城市房价中位数/家庭收入中位数不到3）

6）耕地紧张、粮食安全？全国几亿亩粮田和1.7亿亩宅基地半抛荒，而全国城镇住宅总计占地不到0.5亿亩….不到0.5亿亩。

从2018年全国新出生婴儿数约1500万的数据看，真实生育率已不超过1.2，而且预计还将继续降低，因为经历了严格控地和棚改导致的一轮房价翻倍之后，房价收入比等同于日本台湾泡沫最高峰时期。

生育率低于1.2意味着每代人减少40%甚至更多。现在三四十岁的人即使有养老金，大多数也要工作到不能动了才能退休，积蓄的房产届时多数也不值钱。其实不用那么久，今年25岁和20岁人口，比30岁的分别少700多万和1300多万，就足够喝一壶的。

导致现在这个死结的首先是计生系统，长期宣称生育率1.8，简单心算一下就知道，那需要10位女性中1位不婚不育+1位独生+7位二胎+1位三胎，才会有18个小孩，其中只有1个独生子女，这显然不符合事实。其背后心态，多半类似于亩产万斤时官员们“保住官位要紧，管它洪水滔天”。

90年出生高峰是2800万人，到02年只有1400万人，想象一下房价压力。95后每年女性600-800万人之间，生育率1.0-1.2的话，新生儿就只有每年600-1000万了。

然而未来更狠的人口和经济杀手其实是国土，即使有四五亿亩耕地和3亿多亩农村宅基和建设用地处于半抛弃状态，十几年来仍然以粮食安全、保护耕地名义限制土地开发，而且力度每届加码。结果全国城镇住宅用地还不到0.5亿亩，加上包含工业园开发区在内的城镇工业仓储商业服务用地，总共才不到1亿亩！加上铁路高速也只有约1%的国土具备资本价值，却堆积了超过美国和欧洲的货币总量，这种结构没法长期健康持续。房价收入比超过10，参考台湾6倍时对应生育率1.2，维持10倍的话估计很快就到1.0以下了。

然而国土的KPI里没有这些，仍旧延续前几十年的惯例。资本始终难以下乡，导致6亿农村居民中仅2300万人从事现代经营（2016年第三次农业普查），穷到人均可支配收入1.42万元，仅有城镇37%。6亿人被迫受穷，经济也发展不动了，钢铁建材家电汽车产能过剩、高铁高速公路亏损、贸易顺差和中美摩擦（买不起什么好东西），城镇居民也好不哪儿去，体育用地不足2平米普遍肥宅，教育用地不足导致昂贵的学区房、私校和几千万留守儿童，北方上亿农户靠小煤炉取暖引起雾霾….可以说罄竹难书。

2013年换届后的三中全会要求市场决定和逐步实施土地平权，但国土反而逆向推出“严格限制特大城市扩张”和“永久基本农田由近及远划定”，把房价再次拉升一倍以上，为了防止“央地分权”把规划事务下放地方，还试图用新土地法闯关把部委权力法定化。

从20年前土地法的错误方向至今已是积重难返，即使激进的改变土地政策，辅以现代地方财政融资分权改革的完美配合，最乐观情况下也只能做到人均可支配收入5年从2.8万提升到10万元左右、生育率提升到1.8左右，才有可能避免房价大幅下跌和金融动荡。其中逻辑嵌套层级很多，需要先梳理美国和日本韩国台湾的相关经验，有助于理清几处关键。

1

最近在看《规划为什么会失败》，作者提到，在美国城镇向郊区自由扩张的1960年代，都市区的房价中位数/家庭收入中位数也大都在2倍左右。那意味着大多数普通青年高中毕业后工作三五年，就能结婚买房，那时7成房子是郊区的独栋，中位数面积一百四五十平米，三四个卧室，周围空地约1000平米。

结婚早，空房间多，空地也足够小孩开心玩耍，半大孩子也多，给点零花钱可以请来帮着照看小宝宝，学校由社区自治不怎么花钱，天伦之乐溢满…所以虽然有女权反战等流行观念的冲击，生育率到1969年还是2.5，可以说是希望的田野了。

即使目前，按我前两年粗略扒的一个数据，扣除海外群岛和阿拉斯加以外，其余本土州的地理气候、宗教信仰、种族文化、教育年限、收入水平、城市化率都粗略相当，独栋住宅占比最高的5个州（72%以上）的生育率平均是2.0，而公寓占比最高的5个州（35%以上）则刚超过1.6，可见房子大、房间多，对生育意愿的影响程度非常高。

反观那时的对手苏联，居民们挤在20平米筒子楼里，六七对小夫妻共用一个厨房，怎么鼓励英雄母亲，总生育率也上不来。

20多年后，苏联垮了。

2

从1970年代开始，先是罗马俱乐部那本《增长的极限》恐吓，接着石油危机，美国很多城市规划开始限制郊区扩张和住宅开发，那些扩张难度最大的城市，现在郊区房价中位数/家庭收入中位数达到了5到8倍，和欧洲多数城市相当，而对照的开发扩张很松的城市，则仍旧只有两倍多。

《规划为什么会失败》一书的作者对此痛心疾首。美国拿出2%的土地就够所有人都住大别墅，大停车场、大商场游乐园、工厂园区、企业总部、学校医院，限制性规划白白提升了约3成不必要的房价。去年美国房价中位数是20万美元，是家庭收入中位数是6万美元的3倍出头，按作者所说，如果没有规划限制那房价收入比又会回到2倍出头。

限制开发的恶果实在太多。规划越严格的地方，房价和租金越高，上千万户家庭买不起房，或者租房之后就过不下去了，需要政府每年上千亿美元去补贴利息和房租、兴建廉租房还有穷人福利；而且犯罪、吸毒和无家可归者比例更高，需要政府大量的警察、监狱、福利和医疗支出；很多底层小孩们放弃努力上学，反正看不到什么希望，因为父母一代也阶层固化了。原本追求高效、美观、便利的那些手段，结果适得其反，但很少有人意识到，也很难改变。

看到这里我觉得作者有些偏颇。从七八十年代开始，日本等东亚经济体就不断的积累外储，抢走订单但又不买够美国商品，外储累积到五万多亿美元了。美国产业界少了五六万亿美元的出口和就业，股票国债房产等资产池子却又注入了等量的水，出现了房价拉高、工薪拉低的巨大剪刀差，不提到这些就是不够客观。

好在美国是高度地方自治，一城一策，联邦政府无权干预，苹果亚马逊或者福耀玻璃等企业，不难找到约10万人民币一亩的便宜土地，兴建巨大总部或者工厂，居民也可以自由搬迁到那些便宜地方。可以说美国仅仅是部分地区感染了顽固性真菌，还是有很多正常的州或者城市可以避难。

如果作者知道日本韩国台湾的土地管制所造成的全民族的慢性自杀，他也许不会这么苛刻的批评自己的祖国了。

3

日韩台的地制与美国最大的不同，是有众多立法和强大的中央官僚的交叉管制，所有地方政府、居民、企业和地主的自主空间都非常小，不能发挥市场机制的决定性作用。

我在公号里对东亚模式已经吐槽太多，这里只补几个段子。1993年6月当选的非自民党首相细川护熙，之前担任过熊本县知事（等同于省长），就曾因为一个汽车站要搬迁30米，屡次到东京拜求部委的官僚。也许是深受刺激，他当选首相就列了11000多项管制规定，并宣布“原则上全部废除”，当然结果是他自己马上被搞下台了。

另一个是看到台湾媒体的吐槽，讲蔡总去台中给实业界打气，却有老板当场发怒：我去日本神户投资，厂房每坪（3.3平米）才6.5万新台币，在台中工业区25万新台币都找不到，怎么搞！再搜发现最便宜的漳滨工业区每坪5万新台币，马上理解了为什么台湾年轻人20年不涨薪水，要苦考公务员或者要闹了。

这个传导机制大概是这样的：严苛的管制锁定土地以后，制造业很难再新建园区厂房，就只能出海，其他公司难以新建总部，就只能挤在城市里缴纳高昂租金。创新的激励、股票的分红、员工的薪酬都会被租金削薄，股市回报和巴菲特玩的那个场子没法比。工厂不怎么扩招，好的就业机会过度集中在一线城市（所以日韩台都有超级大的中心城市），青年们从小熬补习班以求好的工作机会，三十多岁才能挤进小房子，还要努力加班还房贷，生育率自然下降；挤不上去的普遍就心态崩了，日本青年宅，台湾青年闹。

包括日本房产泡沫，大头也要归功于土地管制。买家争相出手时，许多周边土地划为农地禁止开发，可开发的土地极少，还得跑上几年流程才能交付，价格自然飞涨，导致更多人追进，房价就自我循环起来了。台湾86到90年房价上涨4倍，原理相似，搞笑的是当时政府还限制供地，美其名曰打压炒作。

东亚的官僚社会相似到令人可怕，上司、前任出的政策是不可能有错要改的，同事们的权力是绝对不能砍的，那等同于自杀。即便抄来了自由媒体、独立司法和选举政治，但官僚们终身互相嵌套的韧性超强，首相总理议员也拿他们几乎没辙，民间和企业又以顺从迎合为主，学者和媒体吵吵一阵就过去，“最大在野党美国政府”即使要求结构性改革，可通常也因为不能免官而不起作用，官僚社会里不能免官的约束就近乎等于零。

美日谈判时美方小组还真的曾经给过建议，要求下放规划权限、调整土地税收结构，以此促进投资消费和内需，但这种“市场机制起到决定性作用”的美式思维，和东亚官僚体系是天然死敌，享受过诸多省长一次次来求情、地方“陈情团”年年前来拜码头的官员们，放权的痛苦堪比戒断海洛因。最后用承诺调整土地税制、户均住宅用地增到95平米、增加基建开支等糊弄过去。直到泡沫破裂之后才挤牙膏式一点点放权，嗯，渐进式的“改革”确实比较缓和，代价是日本完了。

然而日本还是受过特别关照的，55%的住房是一户建独栋小楼，平均实用面积120多平米，总体生育率还能到1.4，比韩国1.0和台湾1.2要好很多。现在只知道日本老龄化很惨，那是因为韩国台湾的生育高峰比日本战后高峰要晚十年，还没轮到时候给大家表演什么叫真正的人间惨剧。苏联从奇迹到解体，拉美从奇迹到陷阱，都不过两代人，东亚从奇迹到消亡也不会更久，苍天饶过谁。

不过还好日韩台只是管的严，没有禁止地权流通，十几年时间就均富了，没有人为制造城乡收入差距2.7倍、财产性收入差距12倍这种堪比拉美非洲的割裂。

4

总算到了核心部分：国内的土地政策中断了正常的财富循环和链式传导，导致居民人均收入少了2/3，需要尽快接续上去，才能撑住经济增长、债务、房价还有税收。

有些政绩指标需要放弃，居民已经力竭，不肯生娃乃至不肯结婚了。

这里假设几个例子，帮助理解正常传导机制：

举例1：假如北京每年新批出3000万平米新建或改建住宅和商业办公项目，要求业主按规划配建600万平米学校医院体育馆费用，还要求每新增平米缴纳市政增容费，假设平均每平1.5万元则政府收入就有4500亿元，大约是每年土地拍卖毛收入的2倍。银行自动会为业主们配套几千亿贷款，其中建安支出会变成相关企业营收和工人工资，流向全国。

正常的机制的关键是用财税框架限定。房产税是市政维护和市政债券利息的支撑，扩张则依靠市场认购新债还有新增面积的增容费，征收靠房产申报价值的倍数，钉子户报几倍价格就必须年年缴几倍房产税。相比而言，上级政府限定供地+地方征收拍卖+增值税和贷款支撑基建的方式，问题太多了。

举例2：设立一个5年期的临时规定，城镇每新建300平米住宅和办公面积，需要购买一套宅基指标。北京这3000万平米就需要购买10万套宅基约500亿元，就有10万户农村居民带着约40万元指标款进城变成首付。显然，接收的城镇又需要购买宅基指标，继续拆购更多宅基，链式反应因此启动。五六年的时间能大概纠错，绝大部分农民进城，专职农户的经营面积扩大十倍，城郊村镇快速变得欧美化。

举例3：企业和个人包括港澳台和境外富豪，收购多个乃至几十上百个宅基指标后，就可以购买大块土地（多数会自动选择丘陵和林草地），兴建别墅、城堡庄园和总部。国人现在每年仅在美国购置豪宅的数量就有3万套接近300亿美元，3万户移民即使每户带走3000万人民币财富，那每年也是万亿级的财富外流。为什么不准流向国内的农村田园、私营高端医院学校和慈善机构呢？这些钱变成农民、教师、医生的消费和投资，又会变回企业的营收、利润和税金，一轮一轮的提升。要知道2013-2017年财政的扶贫专项补助5年才2787亿元，多数还只是折腾了干部、养了懒人，为什么要把20倍的钱撵到北美澳洲呢？

举例4：现有城郊、县镇周边不设置任何硬性开发边界，以配套费和房产税、污水和环卫规划要求，自然会杜绝无谓的浪费。至于每户占地一亩或者两亩，那悉听尊便，即便2亿套住进六七亿人，占了三四亿亩就占了吧，何况拆村并地能回来大半。万万不可设置任何计划性的农地保护政策，成了官僚KPI就只能年年加码给捆回去的。

以上是粗略解释，实际落地所需要的细化和配套措施远非个人能罗列，多数读者也看不完。可以确认的是，调整以后，城乡差别、经济停滞、债务危机、房产泡沫、内需不足、钢铁建材家电产能过剩、高铁高速公路亏损、进口不足导致贸易摩擦、乃至公务员白条….这些大多会自动消失。中国经济也能转型为现代经济：农业就业不到5%，工业就业不到20%，其余7成多人都从事教育医疗金融法律体育文化娱乐旅游餐饮环卫物业运输等工作，绝大部分是互相服务。那时，人才真正成为财富的源头，而非官僚政绩竞争的工具。

按照前几年中央提出的“市场决定”和“土地平权”，以及“央地分权”将土地农村、环保治安、教育医疗等事权下放为央地共管的要求，这些早该启动。但相关行业部委的官僚机器超出想象的强硬，不能立即绕开他们，交由人大和国家部委比如央行财政来重置机构权限和KPI的话，未来不太敢说了。

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