法拍房有坑

原创： 江大桥 叁里河  原文

11月初，网传深圳出现了大量法拍房被7折拍卖，甚至有人推论出“断供潮来了，楼市黑天鹅式风险或将来临”。

但不久后，广深两地法院工作人员均否认。乐居财经报道中提到，深圳确实出现了断供的情况，但断供者多为炒房客，有的因为生意经营不善，有的因为股票杠杆爆仓，也有卖了商品房借钱买农民房结果拦在手里。

最近几年，司法拍卖的房产因为价格普遍低于市场价格颇受欢迎。尤其有些地区法拍房不受限购影响。市场好的时候，法拍房价格相当于一张房票加上房子的价格，非常具有指标意义。

但是现在是熊市，“阿里拍卖”发布的线上拍卖市场数据研究报告显示，9月份包括北上深杭在内的九大城市线上拍卖成交房源2188套，住宅占62%；住宅成交均价为26240元/平方米，平均溢价率为20.10%。但进入三季度以后，虽然成交量较二季度有所提升，但是均价却开始下跌。9月份的成交均价较半年前（4月份）下降5833元/平方米，降幅为19.91%。

法拍房的拍卖保留价由人民法院参照机构的评估价确定，在第一次拍卖时，保留价不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

法拍房看起来更便宜的另一个原因，是机构出具评估价到挂网拍卖之间存在时间差。而在牛市之中，外部的高流动性资产在时间作用下变得更加值钱，半年，甚至一年前的资产，自然看起来就更便宜了。

看起来法拍房似乎是个淘金的好地方。但没有“坑”那是不可能的。

今年11月初，口水论坛中，有用户爆料说自己在某宝司法拍卖网站上拍得一套房产，在规定时间内支付了房款，付款后10个工作日左右，承办法官通知他去取裁定书和协助执行书，但可后来又通知说暂时不用去取了，说房产被公安查封了，且要一两个月才会有结果。

律师的回复十分模糊，“建议先找公安把房子的情况弄清楚，如果真的无法过户，起码与法院沟通拿回钱款，毕竟你是根据司法拍卖支付的款项。”

5月，搜狐财经有报道中提到，有位李先生在温岭市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，以659万元拍下了武汉洪山区某广场B幢23楼的ABEF的4套房子。当时，网站上公布的标的物现状介绍中，写着“房屋已腾空，无出租情况，处于非营业状态，有钥匙”。

两个月后，李先生夫妇一次性支付完购房款。同年12月26日，在洪山区相关部门办理了不动产产权证。但直到今年5月，李先生一直没有拿到钥匙，同时，房子一直被其他人使用。事实上，这4套房子，在此前因为债务纠纷中，被原业主抵用以抵扣部分债务，4套房子的10年使用权，抵押了大概1000万，到今年5月，也就过了2年半。

至于法拍房中的原业主水电煤气欠费，或者是租赁合约未结束，也是常见的遗留问题。钱虽然不多，但是大家都是抱着淘宝的心态，以为买到了便宜的房子，结果突然又多出几千上万的计划外开支，满足感大打折扣。

不仅普通房屋会出现这类问题，豪宅也不例外。杭州市中心的武林壹号，就有一套闹得沸沸扬扬的“豪宅”法拍房，仅参拍保证金就高达120万元，房屋面积319.1平方米，起拍价2021万元，评估价2887万元。

今年11月2日，这套房子以2656万元的价格成交，但整个腾房过程超过了1年多。从去年7月，业主原配向滨江法院申请强制执行，到今年9月才在阿里司法拍卖平台挂住。钱报报道称，在原定的开拍前的数日，房源还曾经被撤回，缘由是“当事人提出执行异议，有待处理 ”。

同时，这个案例引出的另一个容易被人忽略问题，税费。这户法拍房此前未办理房屋相关的《不动产权证书》，因此拍下后可能需要二次过户，除了个人所得税外，还需要承担一笔契税，总税费大约373万，接近成交价的12%。

按照贝壳找房上武林壹号8.4w的均价，320方大概在2688万，如果算上税费，似乎法拍房比二手房还贵了一些。

所以某种程度上讲，法拍房不是一个便宜的买房渠道，而是一个“让你觉得会便宜”的卖房渠道。乐居财经报道的最后提到，深圳“断供潮”更像是在炒作法拍房，原来挂230万元会流拍的房子，后来可能250万元都有人拍了。