耍Q
耍出你的范儿_分享你的福利

法拍房有坑

原创: 江大桥 叁里河  原文

11月初,网传深圳出现了大量法拍房7折拍卖,甚至有人推论出断供潮来了,楼市黑天鹅式风险或将来临

但不久后,广深两地法院工作人员均否认。乐居财经报道中提到,深圳确实出现了断供的情况,但断供者多为炒房客,有的因为生意经营不善,有的因为股票杠杆爆仓,也有卖了商品房借钱买农民房结果拦在手里。

最近几年,司法拍卖的房产因为价格普遍低于市场价格颇受欢迎。尤其有些地区法拍房不受限购影响。市场好的时候,法拍房价格相当于一张房票加上房子的价格,非常具有指标意义。

但是现在是熊市,“阿里拍卖发布的线上拍卖市场数据研究报告显示,9月份包括北上深杭在内的九大城市线上拍卖成交房源2188套,住宅占62%;住宅成交均价为26240/平方米,平均溢价率为20.10%。但进入三季度以后,虽然成交量较二季度有所提升,但是均价却开始下跌。9月份的成交均价较半年前(4月份)下降5833/平方米,降幅为19.91%

法拍房的拍卖保留价由人民法院参照机构的评估价确定,在第一次拍卖时,保留价不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%

法拍房看起来更便宜的另一个原因,是机构出具评估价到挂网拍卖之间存在时间差。而在牛市之中,外部的高流动性资产在时间作用下变得更加值钱,半年,甚至一年前的资产,自然看起来就更便宜了。

看起来法拍房似乎是个淘金的好地方。但没有“坑”那是不可能的。

今年11月初,口水论坛中,有用户爆料说自己在某宝司法拍卖网站上拍得一套房产,在规定时间内支付了房款,付款后10个工作日左右,承办法官通知他去取裁定书和协助执行书,但可后来又通知说暂时不用去取了,说房产被公安查封了,且要一两个月才会有结果。

律师的回复十分模糊,“建议先找公安把房子的情况弄清楚,如果真的无法过户,起码与法院沟通拿回钱款,毕竟你是根据司法拍卖支付的款项。”

5月,搜狐财经有报道中提到,有位李先生在温岭市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上,以659万元拍下了武汉洪山区某广场B23楼的ABEF4套房子。当时,网站上公布的标的物现状介绍中,写着“房屋已腾空,无出租情况,处于非营业状态,有钥匙”。

两个月后,李先生夫妇一次性支付完购房款。同年1226日,在洪山区相关部门办理了不动产产权证。但直到今年5月,李先生一直没有拿到钥匙,同时,房子一直被其他人使用。事实上,这4套房子,在此前因为债务纠纷中,被原业主抵用以抵扣部分债务,4套房子的10年使用权,抵押了大概1000万,到今年5月,也就过了2年半。

至于法拍房中的原业主水电煤气欠费,或者是租赁合约未结束,也是常见的遗留问题。钱虽然不多,但是大家都是抱着淘宝的心态,以为买到了便宜的房子,结果突然又多出几千上万的计划外开支,满足感大打折扣。

不仅普通房屋会出现这类问题,豪宅也不例外。杭州市中心的武林壹号,就有一套闹得沸沸扬扬的“豪宅”法拍房,仅参拍保证金就高达120万元,房屋面积319.1平方米,起拍价2021万元,评估价2887万元。

今年112日,这套房子以2656万元的价格成交,但整个腾房过程超过了1年多。从去年7月,业主原配向滨江法院申请强制执行,到今年9月才在阿里司法拍卖平台挂住。钱报报道称,在原定的开拍前的数日,房源还曾经被撤回,缘由是当事人提出执行异议,有待处理 ”

同时,这个案例引出的另一个容易被人忽略问题,税费。这户法拍房此前未办理房屋相关的《不动产权证书》,因此拍下后可能需要二次过户,除了个人所得税外,还需要承担一笔契税,总税费大约373万,接近成交价的12%

按照贝壳找房上武林壹号8.4w的均价,320方大概在2688万,如果算上税费,似乎法拍房比二手房还贵了一些。

所以某种程度上讲,法拍房不是一个便宜的买房渠道,而是一个“让你觉得会便宜”的卖房渠道。乐居财经报道的最后提到,深圳“断供潮”更像是在炒作法拍房,原来挂230万元会流拍的房子,后来可能250万元都有人拍了。

赞(0) 打赏
转载请注明出处:耍Q-耍出你的范儿_分享你的福利 » 法拍房有坑
分享到: 更多 (0)

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

觉得文章有用就打赏一下文章作者

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏