自如1号房租分期ABS，其实操作不复杂，底层资产就是给租客发放的“房租分期”小额贷款债权

看了下自如1号房租分期ABS，其实操作不复杂，底层资产就是给租客发放的“房租分期”小额贷款债权——

财大气粗的链家，看有些租客付不起租金，觉得不如拿5个亿助人为乐，“顺便”赚把利息。但监管规定它没有发放贷款的资格，所以只好找信托做通道帮它放贷。放完贷一看，哎呦，我还形成持续现金流了，不妨再“顺便”发个ABS早点回笼资金，这样能更快占有更大市场为更多租客服务啊，于是找券商发了ABS，速度拿回来4.5亿，然后底气十足到租房市场继续抢房源，继续争租客，继续发贷款，继续发ABS。

简单说，就是链家自己拿了5个亿贷款给租客，然后把这个业务包装了一下，又从金融机构拿回来4.5亿。虽然交易所会对ABS做证券评级，不可能无限循环发ABS，但就算循环三次，杠杆率也很诱人了。

整个链条中第一个关键点是“房租分期”的形成。我之前一直不明白为什么租金还要分期，本来已经是分期支付的费用，为什么还要用到贷款？看了自如的合同才明白。

举例来说：自如告诉你，如果按照传统租赁方式押一付三或者押一付一，租金是每月6000元，但是如果选择年付，那么月租金可以优惠到5000元。

哪怕只有每月几百元的优惠也很难让大部分租客说“不”？

但是大多数租客也往往没有一下子拿出6万年租金的能力，普通金融机构又很少提供这类贷款，于是，自如会给你一个选择：我们可以借钱给你，帮你垫付一年租金，而你只需要多付点利息。

按照自如1号ABS的资料，自如贷款利率为6.27%，贷款期限11个月。只要算上利息仍然比按月付房租便宜，租客就很难拒绝这个选择。

这里面有两个问题：第一，租金定价权属于自如很重要，年付和月付的优惠价差是贷款能不能放出去的关键，所以他们有巨大冲动要抢房源，要区域性控盘；第二：由于采用等额本息的还款方式，自如贷款的IRR在11%以上，而发行的1号ABS优先档预期收益是5.39％，一来一去，利差赚得不要太开心。

潘石屹说长租公寓利润不足1%，是想的太简单，还把链家这种公司当中介，其实人家是金融公司，不完全依赖租金差赚钱。

但这不是链家的问题，在中国，哪个公司不想谋求”金融化”？有能力的自己搞金融牌照，能力差点的就找关系跟金融机构互换资源互惠互利，只有完全没能力的才苦哈哈赚剩余劳动价值。过去几年的发展教育所有人：钱生钱，比“人生钱”容易多了。

回到自如的ABS本身，它到底有没有问题？

1、链家借信托通道发贷款，是符合金融监管的，不需要自己有金融业务牌照，当前监管对委托贷款业务的关注主要在一对多产品，多层嵌套，交叉委贷，倒贷上。自如ABS结构中说发贷款的资金来源是自己的，应该是符合监管要求的。

2、央行等4部委对“去通道”的准确表述是“消除多层嵌套，抑制通道业务”，主要监管的是那种多层嵌套的通道业务，自如委托发放贷款，就一层通道，符合的监管要求。

3、链家做ABS的资产，是通过跟房东签订“托管协议”获得的，严格说不算是凭空冒出来，它承担有“不管房子是否租出去都要给房主租金”的风险，虽然一线城市这个风险很低，而1号ABS底层资产对应的业务恰好集中在北京上海深圳。

但可以确认链家在ABS中不是中介角色，是“房屋资产管理者”角色，ABS结构里说得很清楚，“业务模式依据的是B2C租房平台”，意思是它做ABS的底层资产都有“委托合同”。

而且这一点作假可能性不大，按披露信息看，仅北京链家资管房间数就达50万间，1号ABS租客合同才2.35万笔，考虑到对应的底层资产是“自如有家”和“自如整组”业务线，还含有大量分租，涉及的房屋数量就更少了。链家根本没必要作假。

4、链家对ABS的履约能力也不用太怀疑，交易所都给了3A评级，而且链家一年近万亿交易额，5亿元的ABS，左晖稍微腾挪一下兑付不成问题。

5、ABS融资资金肯定给权益人，自如的ABS权益人就是自如众诚友融，跟租客没关系。至于用途有没有限制，就更不关键了，就链家这种体量的公司，挪用了也很难查出端倪。

其实追究自如ABS的合规性意义并不大，整个链条本身已经有监管部门参与了，帮监管部门再审核一遍，审出花儿来，最多暂停链家的ABS产品，但没有ABS，也会有其他金融化，只要租房市场仍然存在发展潜力，就一定会有各种金融创新热情的拥抱链家。

但是，我觉得这里面有一个更重要的问题值得讨论：在现有的法律中，为什么完全没有对租客端的保护？一线城市房屋租赁是完全卖方市场很多年了，不管链家进行的是传统的中介业务，还是把租房金融化，租客都是案板上那条鱼。这种情况下，却迟迟没有一点保护租客权益的法律，谈租售同权不是空话吗？

一条鱼，只争论刀的合法性，是没办法改变命运的。