来源：柯谈地产观（ID：lincokk）
主 编：柯谈 作 者：伍豪
最近，一篇“杭州普通中产家庭降级之路”的帖子火了。博主是大厂阿里的员工，用亲身经历讲述了最近三年自己在杭州生活、工作、买卖房的坎坷经历。
帖子主要讲了三点：一是博主想买房卖房，阿里所在的未来科技城网红盘印未来2021年房东144平要价1150万，还惜售，现如今自己家89平的未科房子，380万还送一个车位，竟然一个看房客都没有。
二是博主在手的股票，曾经股价涨到300美元一股，现在长期在72美元徘徊，股票跌的只剩下一个零头。
三是22年阿里强制裁员，曾经引以为豪的大厂身份，瞬间没了安全感。
人的命运潜移默化中，往往和城市的命运休戚与共。作为杭州头牌大厂的员工，博主近三年的下滑之路，折射的不正是杭州这座“新一线”城市，这几年遭遇的显著滑坡嘛。
2022年杭州GDP实际增速只有1.5%，全省倒数第一，和其他副省级城市相比，增速也是名列倒数。2023年，杭州作为全省老大，GDP实际增速为5.6%，但低于浙江省的6.0%水平。而且，不仅是年度GDP增速低于浙江，全年4个季度有3个季度杭州GDP增速都低于浙江，尤其是二产增速全年只有1.8%。
连续两年杭州经济萎靡不振，背后的重要原因就是曾经倚重的数字经济大厂光环不再，与此同时实体制造业却出现了空心化的趋势。
这些年，杭州之所以被称为新一线城市龙头，第五个一线城市，和数字经济，具体来说和阿里的崛起密不可分。
只要去过杭州的人，提到杭州，除了西湖就是阿里，包括直播起初也是阿里挑头干起来的。
前些年，数字经济蓬勃发展，以阿里为代表的数字经济核心产业占杭州GDP比重超过27%，为杭州贡献了亮丽的经济数据，以及“数字之城”“创新之城”的美誉。
万万没想到，顺风顺水的阿里，从2020年开始似乎走了霉运。2021年4月，国家市场监督管理总局依法对阿里垄断行为作出行政处罚决定，罚了182.28亿元。
互联网风口的红利让阿里尝尽了甜头，也带动了杭州城市的高速发展。阿里的快速下滑，拼多多的后来居上，让阿里为代表的杭州电商产业雪上加霜，更让杭州的数字经济吃了苦头。
截止到去年11月，拼多多的市值已经超过了阿里巴巴。阿里市值1820亿美元，拼多多是1945亿美元，比阿里高100多亿美元。
一个才成立几年的拼多多，让成立了二十多年的阿里焦头烂额。市值被反超，证明了在华尔街资本的眼里，阿里正在衰落，拼多多正如八九点钟的太阳，朝气蓬勃。
杭州面临的第二大挑战就是实体经济产业空心化，制造业第二产业比重严重偏低，集成电路、新能源汽车等新兴制造业又没有跟上，“脱实向虚”现象严重，毕竟数字经济、直播网红经济来钱又多又快，傻子才会老老实实干制造业，长期坚持赚一点微薄的利润。
2010—2020年的十年间，杭州市第二产业占GDP比重已从47.8%一路下降至29.9%。在数字经济的狂欢下，杭州的制造业占比断崖式下跌，产业已严重空心化，严重拖累了杭州经济增长。
以2022年为例，杭州和同能级的二线城市相比，二产工业增加值占当年GDP的比重，仅仅只有30%，排名倒数第一，数字触目惊心。
从图中可以看出，实体制造业发达的城市，如同城兄弟宁波比重值达到了47.2%，广东佛山达到了56.1%，江苏的苏州、无锡也分别有48.1%和48.3%，这些重点城市制造业比重基本上都在50%左右，这才是比较健康合理的产业布局。
不仅二产传统制造业空心化趋势严重，面对新兴制造业的风起云涌，如集成电路、新能源汽车等热门新兴制造业，杭州也发育不足，错过了最大的风口。
芯思想研究院发布的“2021年中国大陆城市集成电路竞争力排行榜”显示，杭州竞争力排在全国第十一位，甚至比不过苏南的地级市无锡。2020年无锡市集成电路产业产值为1421亿元，而杭州只有340亿元。杭州的集成电路产业规模只有无锡的一个零头，让人唏嘘不已。
与集成电路一样，新能源汽车产业也是国家战略性新兴产业。在这一板块，杭州依然落后于其他大城市。
2020年，杭州市境内只生产了9200余辆新能源车，不仅和上海、深圳差距巨大，就连安徽省会合肥也远远不如。
随着各大城市公布2023年新能源汽车产量，和同能级的一二线城市相比，我发现杭州竟然连全国前十强都没有进入。产量在50万辆以上的城市分别为深圳、上海、西安、合肥、长沙、常州、广州、重庆等八个重点城市，这些一二线重点城市新能源汽车这块都遥遥领先于杭州。
根据亿欧网、中国科学院大学经济与管理学院、华为、西安市硬科技产业发展服务中心联合发布的《2020中国硬科技创新白皮书》，杭州的硬科技综合排名和科研人才指数都跌出了省会城市前十名。
更为严重的是，杭州经济“脱实向虚”狂飙突进的过程中，和互联网相关的社会资本迅速推高了其房价，高房价伴随的必然就是高地价，钱来的太容易了，杭州前些年成了全国数一数二对土地财政依赖程度最大的城市。
从2016年杭州召开G20后，一直到亚运会推迟后的前一年，杭州的土地出让金，就冠绝全国。
根据公开资料统计，杭州从2017年开始连续三年称霸全国土地市场，以每年2000多亿的出让金，蝉联全国第一，2021年土地出让金甚至突破3000亿元。2022年，杭州卖地收入排名全国第二，而当年杭州的土地财政依赖度超过140%，位列全国第一。那时候的杭州，被称为土地第一城，也有人戏称为“卖地第一城”。
杭州前些年的高地价、高房价以及虚拟经济下滑对城市发展最直接的影响，就是外来人口流入大大放缓，外地人用脚投票，就算暂时留下来也是匆匆过客，我查了一下最近几年的人口流入数据：
从人口数据可以看出来，2019和2020年是杭州流入人口最多的年份，也是杭州房价涨的最快的年份，此后人口流速就出现了断崖式下滑的情况。
尤其到了2022年，杭州常住人口增量为17.2万人；2023年，常住人口只增加14.6万人，这意味着2023年杭州的人口增量相比上一年减少了2.6万人，保持多年的人口强劲增势明显减缓。
甚至去年“抢人”大战杭州竟然输给了安徽省会合肥。2023年，合肥常住人口985.3万人，增量达21.9万人、较上年增加5万人。
杭州互联网大厂走了下坡路，叠加实体制造业的空心化，以及人口流速的断崖式下跌，对杭州房地产市场的冲击是巨大的。
根据杭州贝壳研究院数据，2024年2月，杭州二手网签2543套，环比1月(6663套)下滑62%；与去年2月相比，网签量同比下滑66%，网签均价下滑4.9%。考虑到2月份是春节月，需要与同期数据对比才有意义。所以，与2023年的春节月（1月份）对比，网签同比下滑20%，均价下滑7.0%。
贝壳指数显示，2月杭州二手房挂牌均价为35690元/㎡，这比1月的36981元/㎡又下降了3.5%。这也是自去年6月以来连续8个月下滑。
进入三月，杭州楼市传统的小阳春表现也不尽如人意。截至3月12日，杭州二手房成交量仅有2422套，雪上加霜的是，3月15日，杭州再出新政二手房“脱光”后，杭州二手房的挂牌量又暴涨了。从3月14日到20日，二手住宅挂牌量从13.91万套，增加到了15.48万套，六天时间里，增加了15700套。
杭州楼市小阳春不再，那从房价高点的21年开始计算，杭州房价究竟跌了多少呢？
我选了杭州几个代表板块的代表楼盘做了前后对比如下：
一、钱江世纪城作为跟钱江新城并列的杭州市中心区域，是当年万人摇红盘的根据地。融信保利创世纪22年成交价8w，24年成交价6.4w，下跌20%，毕竟核心地段网红盘，这个跌幅不算大。
二、再看良渚板块，这里是最早出现万人摇的区域。万科未来城21年成交价格约3.5w，24年最新成交价2.7w，下跌22.9%。
上述两大板块都是杭州的核心地段，和同为炒房之都的深圳同能级地段相比，跌幅不算太大，真正跌幅较大的还是杭州远郊，部分楼盘算下来甚至腰斩还打个折。
总之，杭州经济面临的挑战巨大，产业结构过于单一，过于倚重数字经济以及土地财政，忽略了实体制造业这个重中之重，而且在生物医药、集成电路、新能源等新经济、高端制造业方面也严重落后。
曾经令杭州引以为傲的是阿里巴巴没有诞生在上海而选择了杭州，现在回头看来，上海少了阿里依旧是上海，而杭州“没了”阿里，已经不是当初的杭州了。
一个城市的发展，一个重要的原则就是鸡蛋千万不能放在一个篮子里，产业一定要多元化，尤其第二产业制造业始终都是安家立身之本，没有实体制造业的强大，城市经济的可持续发展就是无源之水无本之木，禁不起大风大浪的拍打。
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