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产房门口传喜讯

去年2月,龙湖董事长吴亚军做过一次极限压力测试。假如有一天,所有银行对龙湖关门,同时公司的销售额腰斩:


我们还能不能发出工资,能不能还得起债?


手下高管对极端情况进行研究后,给出的答案是:不能。

这种压力测试的条件,是吴阿姨当时能想到最坏的结果。

也是在去年,9月,地产行业的巨变前夜,碧桂园总裁莫斌在高管会议上安慰大家,行业基本面没有问题,他的依据仅仅是:


预售制度没有动摇。


这个行业最悲观的人,都低估了这轮房地产调控的力度。

开发商经历的惊心动魄,已经不需赘述。前几天,华安基金公告,调整了几家停牌房企的股票估值。

对于世茂和融创,他们分别给了1.33港币、1.37港币的估值。这相当于给股价打了三折。而对于中国恒大和恒大物业,他们的估值是:


0.01港元。


曾两万亿总资产、世界五百强前一百五十名的恒大帝国,只一年时间,股票就干成了一张废纸。

但2022年6月之前,监管对于房地产调控的定力,出乎所有人的意料。从各种表现可以看出来,监管对地产的政策是:


保房不保企。


包叔的好友兽爷说,这就像在产房里:


保胎儿,不保孕妇。


当时,有好几家孕妇,不是,房企老板曾情真意切地向上写信,反应自己的困难。比如中南和中梁,在监管部门的鼓励下,他们后来也拿到了和AMC机构的合作机会。

但结果,要么钱在项目里出不来,要么一分钱也没有落实。

两个月前,监管的态度,终于开始有一丝丝松动了。

1

今年年初,一位民营房企老板到北京见有关部门领导。领导问他:


怎么解决房企不拿地的问题?


去年这个时候,领导最头疼的还是——土地市场怎么还是这么热,房企的钱到底是哪来的。

一年之间,恍如隔世。

这位老板建议领导,可以在市场端放松,比如放宽首付比例。他说从实际操作来看,金融端很难放松,银行有风控,行长要为贷款负责,比如民生银行,只保留了5家民营房企:


其他房企的贷款全部停掉了。


上半年楼市放松最多的,就是贷款比例和利率。这点水,完全不解渴。

时间到了今年6月,一家国企在研究报告里提示,再不能让民营企业暴雷现象继续蔓延,他们提醒,一定要:


防止“疯狗浪”现象。


“疯狗浪”一词来源于渔民的俚语。意思是说冲击力非常大的长波浪,往往都是由河口一些不被人注意的小浪组合而成的。

这家国企觉得,去年的一些金融政策,其实就是中国楼市的“疯狗浪”。但出乎意料,没过多久,一次严重的“疯狗浪”就打了过来——断贷潮。最悲观的估计是,断贷潮有可能影响上万亿的银行资产。

虽然断贷的蔓延很快被遏制,但影响是深远的。

首先,市场遭遇了重锤。7月,北京成交环比下跌了27%,广州下跌了23%。二三线城市环比又跌了两成,其中青岛下跌了65%;

资本市场上,这个“疯狗浪”,引起投资者对房价下跌带来存货折价的担忧,也把过去一直站在岸上的龙湖、金地等一批房企,拉下了水。

8月中旬,中国房地产行业最优质的民营房企龙湖也被瑞银做空了。一下午时间,股价暴跌16%,市值蒸发250亿。

市场传完龙湖商票逾期,又传龙湖要在8月底宣布破产。朋友圈的三无截图,让上海票据交易所都破例出面澄清。

这波“疯狗浪”,也彻底让监管层清醒认识到了房地产的真实情况:


我们经不起第二个“疯狗浪”了。

2

今年上半年,中国土地出让收入降了三成。中国卖地收入前二的杭州和上海,也都痿了。

炒房之都、中国最好的房地产市场杭州,上半年新房、二手房成交全部腰斩。

杭州为了保新房,把二手房当成外宅生的,大部分原先市场上的顶级次新房卖不出高价格,陷入了茅台股怪圈:


房如玉,有价无市。


结果就是,资源越发集中向少部分超级红盘才能,比如IFC、K11,超级红盘,也越来越少。去年的红盘,也可能今年就不红了。杭州需要摇号的房子,比去年少了一半多。

去年年上半年卖地近2000亿的杭州,今年上半年缩减到1500亿出头。

当然,杭州依然是上半年全国卖地最多的城市。

上海土地市场就冷清多了。二批次供地总成交780亿,只有四家民企成功拿地,除了宝华在普陀区拿下的11亿地块,其他土地都在青浦区,拿地总价都不超过10亿。

上海一直是中国豪宅卖得最好的城市。上个月上海豪宅成交712套,环比下降了22%。

上海中介说,最近越来越多业主要求境外交易。境外交易就是要绕过房产交易中心的资金池,买家直接把外币打到业主境外的账户。

买家其实是冒着巨大风险的。

上海疫情过后,很多上海人都考虑过卖房离开这座城市。但7月过后,接盘的人,开始犹豫了。一些买家延迟了投资计划:等今年秋天过后再说。

说白了,大家都在等手术刀落下。

3

8月16日,旭辉、碧桂园、龙湖等示范房企股价突然大涨,上周刚被做空的龙湖股价重回25块左右。

信心背后是一个消息——监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范房企债券,为他们提供流动性支持。

那几家房企也先后回复:正和监管部门沟通中。

这次发债模式比最初信用保护版本力度更大了。比如5月份新城发行的10亿元中票,国资只提供了总金额不超过1.3亿元的信用风险缓释凭证。

据说这次龙湖正准备发行15亿元债券,中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任。这意味着:


如果龙湖违约,中债信用公司要帮龙湖全额还钱。


然后是8月18日晚上,住建部、央行等部门出台措施,宣布要通过政策性银行专项借款方式支持逾期难交付住宅项目建设交付。房企的朋友很激动,说现在很多客户不买任何期房,销售一线快要崩了。

不出手确实不行了,起码要保证健康的孕妇不再出问题。

今年前七个月,民营房企海外债融资、信用债融资、信托融资,和去年同期比分别是:


-95%、-83%、-80%。


这么多开发商,7个月里只从海外债借回来93个小目标。

现在,中国土地市场飞来飞去的就是那四家——保利、中海、华润、招商。民企调侃他们为:


四大傻。


一位参加上海二批次供地的央企开发商说,他们拿的几块地,基本都没有竞争。上半年,他们董事长号召要缩减投资,结果发现他们就算缩表,今年也大概率成为行业拿地的前三名。

今年3月的一个下午,一家优质民企老总在他办公室里跟我说,3月是中国楼市的至暗时刻,他们当时还想收并购一些项目。

然后4月,5月,6月,7月,他看到了更多至暗时刻。到了8月,他自己也开始卖项目了。

4

7月19号,一家闽系暴雷房企秘密召开了一场高层会议,参会人员不超过十人。这场会议号称是关于过去和未来若干重大问题的决议,老板承认了过去自己犯的错误,检讨了自己过度授权、投资失控等等问题。

但是对未来,他认为机会仍在:


除非民营地产彻底清场,否则我们一定是战斗到最后的铁军。


这是一份历史性的公司决议。他们的决议依据是,不管是在发达国家还是发展中国家,房地产都是支柱行业。

有人对过去30年房地产及建筑业对GDP的贡献率数据做了一个统计,2020年一季度贡献率达到最高点21%。今年一季度转负,二季度变成了:


-6.6%。


所有人都知道房地产业的重要性。不算上下游,房地产每年对经济增长的直接贡献是7个点以上,加上相关产业解决了7000万人的就业。地方财政对地产的依赖度有四五成:


其实,这不是保大保小的问题。


于是我们看到,七月底召开的下半年经济工作决策层会议,把“稳定房地产市场”放在了会议表述的第一句。

最近越来越多的行动,表明了政府保卫支柱行业的决心。

上半年经历过的示范房企发债,更大力度地再来一次;上半年扭扭捏捏的放松调控,下半年越来越多城市直接取消限购,环京环沪已经彻底松绑,苏州最靠上海的汾湖,甚至允许上海人来买三套房。

上周,清华大学魏杰教授一个内部讲话,在社交媒体上广为流传。

魏教授说,三条红线、房贷集中管理制度和加强管理监管账户,政策都没有错,房地产调控的主要目的一直是抑制房地产的金融属性,强调消费属性,风向没有改变:


只不过做的过程中,有些过度了。


魏教授说风向没有变,其实主要是一个意思,过度的,会被慢慢纠正。这是给大家吃一颗定心丸,就像吴亚军在交流会上说,该爆雷的都爆了:


我们应该往光明看。



珍爱包叔,顺手“在看”
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