房事，当然是房子和房价的事——北京房地产领域某大型央企员工的呐喊

最近卖掉了在帝都的房子，并且准备暂时持币观望一段时间，计划是至少在2019年二季度之前不会出手。因为本人判断，2018-2019是资金紧张的周期，这一时段资产价值会掉到低位，所以本人持币观望，伺机抄底。

这一选择，其实与大多数主流观点相悖，在此说说自己的实际情况，以及从业房地产并在中国TOP2求学过程中的一些心得，希望对大家有借鉴意义。

在开始之前，本人说一句题外话：本文所有的观点都是个人观点，要问来源，本人不谦虚的说，和很多核心决策人身边的人接触甚多，信不信在大家，但很多很无脑的质疑，本人真的是不屑回复。

还是那句话，如果没法放下固有成见，人没法成长，就像杯子里已经装了一半江小白，不倒成空杯兑再多茅台也是劣酒，不能学会聆听和敬畏与自己不同的观点和做法，那就还是处于人的初级阶段。

房事，当然是房子和房价的事——北京房地产领域某大型央企员工的呐喊

为方便阅读和理解，本人在此统一几个概念：
其一，所有涉及收入，统一为税后收入；
其二，本帖是建议贴，不是技术贴，很多是粗算，分析也没有务求全面详尽，来挑漏洞的各位可以省省别费这力气凸显您的专业了，您有本事您自己写一篇。

一、本人背景

本人出身西南重镇，原生家庭清贫，父母在成都市区有两处房产，其余没有其他流动资产。2010年本人冰城本科毕业之后，北漂帝都，进入房地产领域某大型央企。

从第一年公司负责两餐+住宿（12人挤一个半地下室三居室），每月2500，14月薪起步，做到离开时的年收入40W+（具体经历请参看本人的原创系列），本人用四年时间完成个人积蓄83W。

2014年初，本人在家里支持50W的基础上，凑够143W首付，在帝都东五环购置253W大的95平米南北通透标准两居室（2.6W/平米），贷款110W30年，月供5500。

2016年帝都房价飙升，最高至5.2W/平米，本人于2018年7月出售，按5W/平米，出售475W，还掉贷款部分，剩余现金约375W，加上2014年至今的积蓄约150W，目前的资产配置几乎全部是流动资产，约530W。

二、对房市的整体判断及原因
1、调控不会停

理由：

其一，XI是一个很强势的人，这一点从上位就部队洗牌拿军权，坚决搞江派等事情都可以看的粗来。他放出话“房子是用来住的不是用来炒的”，就不会轻易允许自己和温一样被打脸；

其二，XI是一个有大目标的人，前五年用来拿权，现在又修了宪，摆明要搞事情。那么他的目标，从不可撼动程度来说，排第一的就是任期内收回台湾，排第二的就是做成名副其实的世界第二。为了后面这个目标，中国制造2025是XI不可能退让的，所以中美贸易战不会停止，但可能以另一种暗战的方式进行。也是基于此，XI一定不会让房市的泡沫进一步吹大，继续超发M2拉动经济发展，然后用房市收池控制通胀，这也是我判断他一定不会让中国经济发展继续走回老路、讳疾忌医。

其三，XI是含着金钥匙出身的人，这点和江以及胡完全不同，所以XI的目标从来都是毛和邓，他要的是名垂青史。这样的人，做事有魄力，而且一定强权，基本不会向利益甚至是既得利益团体妥协，这和川普完全不同。

2、在1成立的前提下，房市大概率横盘，稳中有升

理由：

其一，房市不能垮，或者说，不能断崖式下跌。很简单，房市垮，一方面银行垮，金融行业垮，然后是整个实体经济；另一方面大量上下游企业倒闭，大量失业，社会失稳，动摇执政根基。

其二，房市不能涨，或者说，不能继续暴涨。很简单，房市涨，XI被打脸挂不住就要调控，放出来的资金没有进实体经济，二级市场依然熊遍全球，这个不可接受。大家可能看着现在很多2、3线城市涨得厉害，那是政府的组合拳，相信又是楼市的春天的各位，我不能说你们too naïve，但我可以提醒大家，冷静思考一下，这一轮的上涨，会不会是下一个通州和下一个海南。

所以房子只能横盘，稳中有升。北京的房价2018已经同比和环比都在持平甚至下行了，全国其他地方，只要政府想做，没有控制不了的。要涨，购房杠杆和准入门槛就够了，还不用北京这一套复杂的组合拳，要降，把购房杠杆松一松分分钟没事。

3、在1不成立的前提下，房市还会继续上升

理由：

一大堆，不赘述了。

通货膨胀的理论，城镇化的理论，都是老生常谈，都有道理，但是需要考虑中国的政治环境。

链家有的是关于发达国家人均收入和房价比例关系的研究，得道上那个北大的什么明星老师也说了一堆经济学原理，论证房子还有大量上涨的理由和压力云云。这些搞市场研究和理论研究的，本人无意说他们没水平，但本人知道他们的发声，都是有目的的，或者说，他们其实都清楚，但只是选择性说出其中一部分而已。

4、决定1不成立的可能原因

在这里，必须要说一说如果支持本人观点的最大前提不存在了，那么会是哪些原因导致这种小概率事件的发生。

其一：爆发大规模的战争；

其二：天灾等黑天鹅事件；

其三：XI的健康和安全出事；

其四：中国的股市、实体、贸易等，都无法振兴，以至于只能再走回超发M2，用房地产接盘的老路。

5、大胆预测下政府的组合拳，坐等打脸

这一部分内容，很多人说我们这里没有实施，那是因为你们这些韭菜还没有进场，如果真的被炒起来，各位就自求多福吧。

其一，供给端，用建委限价控制新房价格。

简而言之，就是给建委一个所谓的比例指标。例如，强制要求建委，每年上市销售的楼盘，按建筑面积只能有不超过20%可以批高房价（各地不同，北京是8-10W，不能超过10W），其余的都只能按一般价格（北京是6W以下），一旦年终核算超出比例，有人要丢乌纱帽，所以实际的比例可能还更低。

其二，供给端，用房产税和区域管理费提高持房成本。

字面意思好理解，有人说房产税转嫁给租户，确实没错，但是如果提高区域管理费呢。举例说，北京现在走的华盛顿模式，可能未来三环内就是所谓的中央行政区，这个区域内的住宅和政府办公没事，但是商业类因为与区域主要功能不符，需要征重费，这样一来，商场、超市、药房、咖啡厅、洗衣店可能都会迁出，生活如此不便利，转嫁房产税给租户，有可能也会面临无人问津，毕竟CBD等经济核心已经在行政区域之外。这样就是功能区和疏散一石二鸟。

其三，需求端，用共有产权房分流一次刚需。

共有产权房的概念不解释，其实也是阻断房子流通性的手段。城镇化进程更多是刚需接盘，这个思路没错，但是政府如果参与，一方面控制房产流通，另一方面政府也要进来与开发商共享房价上涨的红利，还给真正5年内不会买卖房子的刚需很大力度的政府扶持，面对动不动30年收入才能买上房的市场，年轻人怎么能够拒绝得了用1/3甚至更少的价格换一个居住权，何况如果之后要卖，补足政府持权部分即可。

其四，需求端，用金融杠杆控制改善性需求。

也好理解，现在金融杠杆，限的就是改善需求群体。提高首付比例，还是网签价，彻底锁死杠杆，全现金投入做改善需求就成为死局。北京这边的改善需求，既然是改善，怎么也得是总价700W+的房子，相当于要拿出500W现金，这个门槛基本就拦住了近60%的改善性需求。

说到底，这一套组合拳，实际就是彻底锁死房产的流动性，房价绝对不会降，但是继续飙升，基本不可能。那么对于目前房价偏低的地区（比如成都、西安、武汉、合肥），各位需要想一想，自己有没有信心做那个可以在组合拳出台之前离场的人，如果可以，那还能进场最后疯狂一把，如果不能，投资性需求奉劝还是谨慎。

三、关于买房的选择建议

1、房子，已经不再是很好的投资方式

这就用我自己的情况做个例子来说明。

问题一，交房租和还房贷，额度一样，为何不选后者？

2014年初的时候本人买房，首付比例约57%，房贷每月5500，和该房子2014年房租基本持平；但2018年的时候本人卖房，接盘的小两口首付230W，贷款245万，首付比例49% ，房贷每月1W，已经远远高于此房目前的每月租金。

结论，当房价进一步上涨，租售比完全不合理的情况下，房贷对现金流的考验已经远远高于房租。

问题二，房子在过去几十年一直有很好的投资收益，为什么现在没有了？

以我2014年买到2018年卖为例，相当于本人的143W本金，用近5年时间，增值至375W，期间追加投入每年6.6W的房贷投入，这一部分现金流如果按照通胀率7%折现，相当于这个143W房子的投资，年化收益约18%。

稳定的18%确实是很高的收益了，但是现在的情况又如何呢？如果不再有这样的房价飞涨窗口（房价翻倍），5年之后房价我按照年均增长5%（北京市除房价飞涨外过去十年每年稳定平均涨幅）来看，现价475W的房子5年后可以卖掉635W，扣掉剩余的房贷，相当于230W的投入，5年之后增值至400W。期间追加投入每年12W的房贷投入，仍然按7%折现，相当于这个230W房子的投资，年化收益约7.5%

年化收益7.5%是什么概念呢，也就是未必能够跑赢通货膨胀，所以说，如果房价不再暴涨，只是普涨，年化收益也就是能够跑赢通胀的普通投资渠道而已。

问题三，其他的投资渠道可能更不靠谱

我算一笔简单的经济账。目前我手里有500W现金，如果我选择买房，我现在的情况是最多只能贷款200W，因为再高网签价下不来要交重税，也就是能买700W的房子，然后5年之后有7, 5%的收益。

我就存最笨的银行理财，年化收益4%那种，每年我也有20W收益，20W，足够我在北京住市值超过1500W的房子，而且我手里还有流动性和机会成本，在现金为王的2018和2019，并不缺少投资机会，何况靠谱的私募基本能做到10%以上的收益，1W每月的房贷对标1W每月的房租我也可以住总价约1000万左右的房子，品质比700W的好很多

2、购买房子需要同时具备的可能理由

说了这么多，是不是就不该买房子呢，也不是。但不该仅仅为了投资而买房子。除了投资之外，还有哪些原因如果也成立，就可以构成支持买房行为的动机呢，本人列出了如下几条，供大家参考：

其一，为了落户和小孩上学；

其二，为了情节和心理满足；

其三，为了平衡和资产配置。

单纯为了投资或者纯居住需求，建议在这个时点，大家慎重。

3、如果买，哪些坑不能踩
困了，简单写写。

其一，已有多套房。房产税和北京要试点的首都+北京（通州）+环首都经济圈概念，很有可能流动性砸自己手上，当然不差钱的请无视之；
其二，追热点区域。海南通州的例子，就是典型的让你炒，炒起来限购，于是大家的钱都被锁死在里面，不会流入市场了，国家也就安心了；
其三，太偏和太核心的地段。偏是容易被划拨出去，比如北京的顺义、门头沟、房山，核心是容易被仿华盛顿划成服务区，持房成本巨高和购买日用品很不方便；

1、关于持币观望会不会贬值，以及通货膨胀问题。

大家可以查一下，2017年四季度到现在，跑路的P2P公司有多少？2018年资金成本有多少，企业融资好不好做，银行还有多少放贷额度，有地方邮储开出大额存款利率已经上浮55%，这些大家可以和身边的业内朋友打听一下。

说这些，是说，2018年，真的是现金流紧张的年份，我不敢像有些留言的小伙伴一样说通货紧缩，但是政府没有超发M2已经有时候，如果政府决定不用超发货币投资拉动，未来会不会通货膨胀真的不好讲。

在2018年这个经济形势探底，股债汇低迷，实体无望，外部形式动荡的时候，选择持币观望，或者至少是流动性强的资产，比如纸黄金，个人觉得，至少不是差的选择。

2、关于小城房价还在暴涨，以及老百姓和刚需没得选的问题。

还是那句话，之所以暴涨，是因为一二线进场就出不了场，所以资金才转去三四线，散户现在进去，得确保自己不是这些资金的接盘侠。

至于刚需，请大家看看我文章最后关于如果买的原则。如果没有房心里就过不去，那就别想会不会是接盘侠的问题，因为以后基本不会跌，而且也不会卖，因为是刚需。

但是刚需，其实可以等等看共有产权房，而且我个人买了之后觉得，其实未来中国的人口流动性和市场开发程度，被房子栓死未来损失掉的机会成本请大家权衡清楚。

我在北京买的房子，也是买了租出去，然后自己在离工作单位近的地方再租，基本没有住过自己买的房子。这种状态的北漂，很多，因为谁也不敢说，未来自己一定会和一个人，守一座城，毕竟六年之前还没有微信呢，谁知道六年之后会怎样？
总之，每个人有其具体情况，本人不好做建议。唯有一句话和大家分享，与大多数人做相同的选择，虽然风险更小，但也永远没有办法赚取超额财富。房地产就是一个击鼓传花的游戏，用脚趾头都能稳赚不赔的买卖，我是心惊肉跳，不知道各位呢？房地产不会崩盘，房价也不会大幅度下跌，但继续寄希望于大涨从而是个好的投资渠道，奉劝大家谨慎。

中国的事情，不聊政治，永远都是空谈。

转自草榴社区1024：freemanlee7