耍Q
耍出你的范儿_分享你的福利

房事,当然是房子和房价的事——北京房地产领域某大型央企员工的呐喊

最近卖掉了在帝都的房子,并且准备暂时持币观望一段时间,计划是至少在2019年二季度之前不会出手。因为本人判断,2018-2019是资金紧张的周期,这一时段资产价值会掉到低位,所以本人持币观望,伺机抄底。

这一选择,其实与大多数主流观点相悖,在此说说自己的实际情况,以及从业房地产并在中国TOP2求学过程中的一些心得,希望对大家有借鉴意义。

在开始之前,本人说一句题外话:本文所有的观点都是个人观点,要问来源,本人不谦虚的说,和很多核心决策人身边的人接触甚多,信不信在大家,但很多很无脑的质疑,本人真的是不屑回复。

还是那句话,如果没法放下固有成见,人没法成长,就像杯子里已经装了一半江小白,不倒成空杯兑再多茅台也是劣酒,不能学会聆听和敬畏与自己不同的观点和做法,那就还是处于人的初级阶段。

房事,当然是房子和房价的事——北京房地产领域某大型央企员工的呐喊

为方便阅读和理解,本人在此统一几个概念:
其一,所有涉及收入,统一为税后收入;
其二,本帖是建议贴,不是技术贴,很多是粗算,分析也没有务求全面详尽,来挑漏洞的各位可以省省别费这力气凸显您的专业了,您有本事您自己写一篇。

一、本人背景

本人出身西南重镇,原生家庭清贫,父母在成都市区有两处房产,其余没有其他流动资产。2010年本人冰城本科毕业之后,北漂帝都,进入房地产领域某大型央企。

从第一年公司负责两餐+住宿(12人挤一个半地下室三居室),每月2500,14月薪起步,做到离开时的年收入40W+(具体经历请参看本人的原创系列),本人用四年时间完成个人积蓄83W。

2014年初,本人在家里支持50W的基础上,凑够143W首付,在帝都东五环购置253W大的95平米南北通透标准两居室(2.6W/平米),贷款110W30年,月供5500。

2016年帝都房价飙升,最高至5.2W/平米,本人于2018年7月出售,按5W/平米,出售475W,还掉贷款部分,剩余现金约375W,加上2014年至今的积蓄约150W,目前的资产配置几乎全部是流动资产,约530W。

二、对房市的整体判断及原因
1、调控不会停

理由:

其一,XI是一个很强势的人,这一点从上位就部队洗牌拿军权,坚决搞江派等事情都可以看的粗来。他放出话“房子是用来住的不是用来炒的”,就不会轻易允许自己和温一样被打脸;

其二,XI是一个有大目标的人,前五年用来拿权,现在又修了宪,摆明要搞事情。那么他的目标,从不可撼动程度来说,排第一的就是任期内收回台湾,排第二的就是做成名副其实的世界第二。为了后面这个目标,中国制造2025是XI不可能退让的,所以中美贸易战不会停止,但可能以另一种暗战的方式进行。也是基于此,XI一定不会让房市的泡沫进一步吹大,继续超发M2拉动经济发展,然后用房市收池控制通胀,这也是我判断他一定不会让中国经济发展继续走回老路、讳疾忌医。

其三,XI是含着金钥匙出身的人,这点和江以及胡完全不同,所以XI的目标从来都是毛和邓,他要的是名垂青史。这样的人,做事有魄力,而且一定强权,基本不会向利益甚至是既得利益团体妥协,这和川普完全不同。

2、在1成立的前提下,房市大概率横盘,稳中有升

理由:

其一,房市不能垮,或者说,不能断崖式下跌。很简单,房市垮,一方面银行垮,金融行业垮,然后是整个实体经济;另一方面大量上下游企业倒闭,大量失业,社会失稳,动摇执政根基。

其二,房市不能涨,或者说,不能继续暴涨。很简单,房市涨,XI被打脸挂不住就要调控,放出来的资金没有进实体经济,二级市场依然熊遍全球,这个不可接受。大家可能看着现在很多2、3线城市涨得厉害,那是政府的组合拳,相信又是楼市的春天的各位,我不能说你们too naïve,但我可以提醒大家,冷静思考一下,这一轮的上涨,会不会是下一个通州和下一个海南。

所以房子只能横盘,稳中有升。北京的房价2018已经同比和环比都在持平甚至下行了,全国其他地方,只要政府想做,没有控制不了的。要涨,购房杠杆和准入门槛就够了,还不用北京这一套复杂的组合拳,要降,把购房杠杆松一松分分钟没事。

3、在1不成立的前提下,房市还会继续上升

理由:

一大堆,不赘述了。

通货膨胀的理论,城镇化的理论,都是老生常谈,都有道理,但是需要考虑中国的政治环境。

链家有的是关于发达国家人均收入和房价比例关系的研究,得道上那个北大的什么明星老师也说了一堆经济学原理,论证房子还有大量上涨的理由和压力云云。这些搞市场研究和理论研究的,本人无意说他们没水平,但本人知道他们的发声,都是有目的的,或者说,他们其实都清楚,但只是选择性说出其中一部分而已。

4、决定1不成立的可能原因

在这里,必须要说一说如果支持本人观点的最大前提不存在了,那么会是哪些原因导致这种小概率事件的发生。

其一:爆发大规模的战争;

其二:天灾等黑天鹅事件;

其三:XI的健康和安全出事;

其四:中国的股市、实体、贸易等,都无法振兴,以至于只能再走回超发M2,用房地产接盘的老路。

5、大胆预测下政府的组合拳,坐等打脸

这一部分内容,很多人说我们这里没有实施,那是因为你们这些韭菜还没有进场,如果真的被炒起来,各位就自求多福吧。

其一,供给端,用建委限价控制新房价格。

简而言之,就是给建委一个所谓的比例指标。例如,强制要求建委,每年上市销售的楼盘,按建筑面积只能有不超过20%可以批高房价(各地不同,北京是8-10W,不能超过10W),其余的都只能按一般价格(北京是6W以下),一旦年终核算超出比例,有人要丢乌纱帽,所以实际的比例可能还更低。

其二,供给端,用房产税和区域管理费提高持房成本。

字面意思好理解,有人说房产税转嫁给租户,确实没错,但是如果提高区域管理费呢。举例说,北京现在走的华盛顿模式,可能未来三环内就是所谓的中央行政区,这个区域内的住宅和政府办公没事,但是商业类因为与区域主要功能不符,需要征重费,这样一来,商场、超市、药房、咖啡厅、洗衣店可能都会迁出,生活如此不便利,转嫁房产税给租户,有可能也会面临无人问津,毕竟CBD等经济核心已经在行政区域之外。这样就是功能区和疏散一石二鸟。

其三,需求端,用共有产权房分流一次刚需。

共有产权房的概念不解释,其实也是阻断房子流通性的手段。城镇化进程更多是刚需接盘,这个思路没错,但是政府如果参与,一方面控制房产流通,另一方面政府也要进来与开发商共享房价上涨的红利,还给真正5年内不会买卖房子的刚需很大力度的政府扶持,面对动不动30年收入才能买上房的市场,年轻人怎么能够拒绝得了用1/3甚至更少的价格换一个居住权,何况如果之后要卖,补足政府持权部分即可。

其四,需求端,用金融杠杆控制改善性需求。

也好理解,现在金融杠杆,限的就是改善需求群体。提高首付比例,还是网签价,彻底锁死杠杆,全现金投入做改善需求就成为死局。北京这边的改善需求,既然是改善,怎么也得是总价700W+的房子,相当于要拿出500W现金,这个门槛基本就拦住了近60%的改善性需求。

说到底,这一套组合拳,实际就是彻底锁死房产的流动性,房价绝对不会降,但是继续飙升,基本不可能。那么对于目前房价偏低的地区(比如成都、西安、武汉、合肥),各位需要想一想,自己有没有信心做那个可以在组合拳出台之前离场的人,如果可以,那还能进场最后疯狂一把,如果不能,投资性需求奉劝还是谨慎。

三、关于买房的选择建议

1、房子,已经不再是很好的投资方式

这就用我自己的情况做个例子来说明。

问题一,交房租和还房贷,额度一样,为何不选后者?

2014年初的时候本人买房,首付比例约57%,房贷每月5500,和该房子2014年房租基本持平;但2018年的时候本人卖房,接盘的小两口首付230W,贷款245万,首付比例49% ,房贷每月1W,已经远远高于此房目前的每月租金。

结论,当房价进一步上涨,租售比完全不合理的情况下,房贷对现金流的考验已经远远高于房租。

问题二,房子在过去几十年一直有很好的投资收益,为什么现在没有了?

以我2014年买到2018年卖为例,相当于本人的143W本金,用近5年时间,增值至375W,期间追加投入每年6.6W的房贷投入,这一部分现金流如果按照通胀率7%折现,相当于这个143W房子的投资,年化收益约18%。

稳定的18%确实是很高的收益了,但是现在的情况又如何呢?如果不再有这样的房价飞涨窗口(房价翻倍),5年之后房价我按照年均增长5%(北京市除房价飞涨外过去十年每年稳定平均涨幅)来看,现价475W的房子5年后可以卖掉635W,扣掉剩余的房贷,相当于230W的投入,5年之后增值至400W。期间追加投入每年12W的房贷投入,仍然按7%折现,相当于这个230W房子的投资,年化收益约7.5%

年化收益7.5%是什么概念呢,也就是未必能够跑赢通货膨胀,所以说,如果房价不再暴涨,只是普涨,年化收益也就是能够跑赢通胀的普通投资渠道而已。

问题三,其他的投资渠道可能更不靠谱

我算一笔简单的经济账。目前我手里有500W现金,如果我选择买房,我现在的情况是最多只能贷款200W,因为再高网签价下不来要交重税,也就是能买700W的房子,然后5年之后有7, 5%的收益。

我就存最笨的银行理财,年化收益4%那种,每年我也有20W收益,20W,足够我在北京住市值超过1500W的房子,而且我手里还有流动性和机会成本,在现金为王的2018和2019,并不缺少投资机会,何况靠谱的私募基本能做到10%以上的收益,1W每月的房贷对标1W每月的房租我也可以住总价约1000万左右的房子,品质比700W的好很多

2、购买房子需要同时具备的可能理由

说了这么多,是不是就不该买房子呢,也不是。但不该仅仅为了投资而买房子。除了投资之外,还有哪些原因如果也成立,就可以构成支持买房行为的动机呢,本人列出了如下几条,供大家参考:

其一,为了落户和小孩上学;

其二,为了情节和心理满足;

其三,为了平衡和资产配置。

单纯为了投资或者纯居住需求,建议在这个时点,大家慎重。

3、如果买,哪些坑不能踩
困了,简单写写。

其一,已有多套房。房产税和北京要试点的首都+北京(通州)+环首都经济圈概念,很有可能流动性砸自己手上,当然不差钱的请无视之;
其二,追热点区域。海南通州的例子,就是典型的让你炒,炒起来限购,于是大家的钱都被锁死在里面,不会流入市场了,国家也就安心了;
其三,太偏和太核心的地段。偏是容易被划拨出去,比如北京的顺义、门头沟、房山,核心是容易被仿华盛顿划成服务区,持房成本巨高和购买日用品很不方便;


1、关于持币观望会不会贬值,以及通货膨胀问题。

大家可以查一下,2017年四季度到现在,跑路的P2P公司有多少?2018年资金成本有多少,企业融资好不好做,银行还有多少放贷额度,有地方邮储开出大额存款利率已经上浮55%,这些大家可以和身边的业内朋友打听一下。

说这些,是说,2018年,真的是现金流紧张的年份,我不敢像有些留言的小伙伴一样说通货紧缩,但是政府没有超发M2已经有时候,如果政府决定不用超发货币投资拉动,未来会不会通货膨胀真的不好讲。

在2018年这个经济形势探底,股债汇低迷,实体无望,外部形式动荡的时候,选择持币观望,或者至少是流动性强的资产,比如纸黄金,个人觉得,至少不是差的选择。

2、关于小城房价还在暴涨,以及老百姓和刚需没得选的问题。

还是那句话,之所以暴涨,是因为一二线进场就出不了场,所以资金才转去三四线,散户现在进去,得确保自己不是这些资金的接盘侠。

至于刚需,请大家看看我文章最后关于如果买的原则。如果没有房心里就过不去,那就别想会不会是接盘侠的问题,因为以后基本不会跌,而且也不会卖,因为是刚需。

但是刚需,其实可以等等看共有产权房,而且我个人买了之后觉得,其实未来中国的人口流动性和市场开发程度,被房子栓死未来损失掉的机会成本请大家权衡清楚。

我在北京买的房子,也是买了租出去,然后自己在离工作单位近的地方再租,基本没有住过自己买的房子。这种状态的北漂,很多,因为谁也不敢说,未来自己一定会和一个人,守一座城,毕竟六年之前还没有微信呢,谁知道六年之后会怎样?
总之,每个人有其具体情况,本人不好做建议。唯有一句话和大家分享,与大多数人做相同的选择,虽然风险更小,但也永远没有办法赚取超额财富。房地产就是一个击鼓传花的游戏,用脚趾头都能稳赚不赔的买卖,我是心惊肉跳,不知道各位呢?房地产不会崩盘,房价也不会大幅度下跌,但继续寄希望于大涨从而是个好的投资渠道,奉劝大家谨慎。

中国的事情,不聊政治,永远都是空谈。

转自草榴社区1024:freemanlee7

赞(0) 打赏
转载请注明出处:耍Q-耍出你的范儿_分享你的福利 » 房事,当然是房子和房价的事——北京房地产领域某大型央企员工的呐喊
分享到: 更多 (0)

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

觉得文章有用就打赏一下文章作者

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏