耍Q
耍出你的范儿_分享你的福利

终于,房子开始吃人了。我不是危言耸听。

一:过去四年到底发生了什么?

三年前,2015年股市到达了7年的高点之后,突然迎来了股灾。与此同时,深圳的房价开始异动。我们撰文表示,在国家鼓励城镇化的大背景下,各方都希望二线以下城市待售房产去掉库存,国有资本、产业资本和民间资本纷纷以加杠杆的形式跑步进场,数年之后有可能迎来很大的风险。

首先进场的是国家开发银行向地方政府发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造,需要用钱补偿给被改造住所的居民,居民再用补偿款去购买新房,地方政府向开发商收取土地出让金之后,再还给国家开发银行。从2014年开始,为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向,地方政府们纷纷行动起来,轰轰烈烈的棚改运动开始了,当年的棚改货币化安置比例是9%,2015年来到了30%,2016年来到了50%,2017年达到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。

其次进场的是开发商。融创、万达、碧桂园,纷纷从银行和各种渠道举债,大肆储备土地,以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后,并不是全部以自有资金去支付土地出让金的,而是以土地为抵押,向银行、信托等各种渠道进行融资,支付给地方政府。所以,这几家开发商闻到了去库存的口号之后,迅速行动了起来,以大无畏地勇气,高负债运行,拍下土地,迅速将期房推向市场。这一波,他们赚得盆满钵满。不信,你看这几家公司过去2年的股价走势,就一目了然了。

(融创中国 的股价走势图)

唯二的例外,一是万科,二是李嘉诚先生。因为万科从2014年开始,就看衰房地产,喊出地产已经进入白银时代的口号,账上储备了627亿元现金。没想到的是去库存的运动声势这么猛烈,棚改贷款支持的力度这么大,错失了一轮杠杆的牛市。但是塞翁失马,焉知非福呢?在销售额连续被碧桂园和恒大弯道超车之后,万科依然在内部坚定地去杠杆。李嘉诚先生,从2013年就开始减仓中国地产的配置,连续抛售各大城市的地产物业,一直到2017年基本完成了清仓。历史终将证明,商业巨擘的眼光,是如何依靠不赚最后一个铜板的防卫心态,穿越历史的政治和经济周期,而笑傲商界的。

最后进场的是,买房的居民。

每次回顾股市和房市中,最大多数的民众的行为,我总是能够想起法国哲学家勒庞的著作《乌合之众:大众心理研究》这本书。他认为,集体无意识的群体,缺乏理性,少有深思熟虑,诉诸感情,有如原始人,更多受生物本能影响,易被煽动鼓舞;当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延,积累到一定的量时,很容易流于暴戾。

在明知房价的泡沫已经非常大的时候,会丧失理性的判断能力,并自觉地加入其中,并为自己的行为找到牢不可破的辩护理由,并开始向他人宣传。这是2016年和2017年万人抢房时候的盛况之一。

2016年8月份,一线城市的房价到达了顶峰,而二线城市的房价开始了异动。央行此时公布了3组数据。2016年7月份,广义货币(M2)与上一年同期相比,只增加了10.2%,极大地低于预期;新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元;狭义货币(M1)与上一年同期相比,却增长了25.4%。狭义货币,可粗糙理解为企业的活期存款;广义货币,包含了狭义货币,可粗糙理解为包含了居民的储蓄存款。这组数字明白无误地传递出一个信号:企业在减少投资和扩张,收回存款;而居民在借贷消费,盲目扩张;扩张的方向就是房贷。

根据中国指数研究院的数据,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。也就是说,这些城市居民的存款余额,还比不过在身背负的贷款余额。如果不允许负债的话,这些城市的居民马上就破产了。

1 2 3 4
赞(0) 打赏
转载请注明出处:耍Q-耍出你的范儿_分享你的福利 » 终于,房子开始吃人了。我不是危言耸听。
分享到: 更多 (0)

觉得文章有用就打赏一下文章作者

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏