中国调表师2

《汉书》记载，御史曾经给汉宣帝讲过山东烟台威海沿海区域的一个怪现象。

汉代时，沿海渔民捕鱼需要交水产税。但只要朝廷一增加水产税，海里就不出鱼。到汉武帝将重点产业收归国营，禁止渔民捕鱼，只能由国有企业捕鱼，当地渔民说，海里又不出渔了。

汉武帝死后，朝廷将渔业国营化废除，将捕鱼权又还给渔民，结果海里又再次出渔。

再后来，汉宣帝打算接受财政专家耿寿昌建议：

御史警告他，这是个馊主意，如果采纳这个建议，东海就又要不出鱼了。

有些收入，只是表面上看起来很美好。

三天之前，无锡成为首个完成第四批次供地的城市。总价163亿的十三块地，全部成交，底价。

振奋人心的是，一直在暴雷边缘疯狂擦边的绿地，竟然一口气拿下其中三宗。萎靡很久的民营房企也发力了，摘走四块。

无锡地方国资的拿地比例从89%降到了33%，半个月前，财政部通知，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地收入。无锡成了第一个以实际行动做出表率的城市。大家都说：

但这件事怎么看怎么不对劲，这些在无锡拿地的民企：

无锡供地刚结束，其他地方就有领导找上其中一家拿地开发商质问：既然还有钱在无锡拿地，为什么在我这的困难项目，不能调拨一点钱过来？

房企高管满口喊冤，掏出一份合作协议说，你看：

翻公开信息就能看到，前面三轮供地，无锡地方国资拿地占比分别是92%、55%和89%。到了第四轮供地，非城投成交土地背后，几乎都有无锡当地国资的身影。

比如这次一口气摘牌三块土地的绿地，其实都是和无锡地方国资联合拿地的。

包叔了解了下无锡模式的操作套路，房企出面拿地后，拿地资金实际由合作方的城投公司支付。双方合作成立项目公司后，99%的股份归属地方国资：

说白了，开发商就是给城投做做代建，打份短工。

财政部发文之前，今年前九个月，中国有22个地级市城投公司拿地比例超过三成。一些城市的比例甚至超过五成。

核心省会城市里，地方平台公司拿地占比最高的，应该就是大郑州了。九月份才结束的二批次供地中，郑州供应的12宗地，除了两宗被央企拿下，剩余十宗都被郑州的平台公司收入囊中，占比高达：

前几天，郑州又挂出三批次土地，打算在下个月出让。我问郑州的朋友这次有多少开发商会参与，他说暂时没有房企关心这件事，因为大家：

城投不接管也没办法。

今年前三季度，无锡新房成交17843套，比十五年来楼市最低点的2008年，还低六七千套，三个季度加起来的成绩，还不如去年一个季度。

地方财政的裤腰带越勒越紧，有些城市连一级开发的钱都不想掏了。近两年，他们甚至直接向准备拿地的房企要土地整理费。如果一级开发企业也准备拿地，那正好，就在土地出让金里扣除成本吧。

众所周知，土地收入关系到很多人的饭碗。

2021年，杭州以3000亿的土地出让金收入荣登全国土地成交金额榜首，杭州机关工资福利支出、对事业单位经常性补助加起来已经超过100亿。

杭州的街道干部年薪，大约是浙江经济落后的丽水市同职公务员的两倍。

然而，土地财政退潮的洪流浩浩荡荡，财政自给率越高的城市，受房地产冲击越大。像上海或者广东、江苏、浙江的沿海发达城市公务员工资，不少都下降了三成。

浙江一个县城公务员朋友说，过去副处级干部年收入大约能达到三十万，现在约占总收入三成的年终奖一直没有发出来。江苏苏南、珠三角核心城市，也是如此。

反倒是那些经济一般的地方，工资本就没什么下降空间了，每年拿一百多亿上级补助的乌鲁木齐，一位副处级干部全年收入加起来也就八万多元。

无锡就这样开辟了规避中央禁令的新模式，通过联合拿地，他们无意间规避了财政部的红线：

其实很多城市都没太在意财政部这份文件。比如成都，昨天卖了十几块地，只有一小半被开发商拿走了。无锡也不是有意想做好学生。早在8月份结束的无锡三批次供地，很多拿地开发商就已经在代持了。

无锡最主要的动力，还是希望利用开发商的代建能力，解决城投手里项目的开盘和回款问题。再耗下去，城投压力就太大了。

民企让出C位后，被迫成为拿地主力的城投，资金压力一直在累积。他们必须时刻准备着为国接盘，在很多地方，土地挂牌后到某个节点，比如十几天过去没人交保证金，就会有精神传达下来：

问题是，城投没什么开发能力。广发证券今年5月的研报说，全国3000余家城投企业中，主营业务包括房地产业务，且在近三年内录得过开发收入的，只有两成。就算土地是优质的，城投也是有心无力。

这和城投的基因有关，以前他们一直活在一套非市场化的算式里，他们拿的多是没人要的土地，或者承担政府的基础设施项目。在现在的行情下，项目启动就会亏损。如果不开发，在账面上仍是资产：

城投的最重要任务，是保证国有资产保值增值，这也是考察领导最重要的指标。

所以我们会看到一个诡异的现象，有的城投这两年不断受命拿地，至今还没有项目入市回款，负债率却没明显拉升。

一位城投公司的朋友说，这是因为他们的资产也在同步扩充着。比如那些以往街道直接管理的经营性资产，也被地方剥离，装进城投。

今年，他们公司的财务规模比去年至少翻了一番。

一位浙江的朋友说，他们那里除了资产划转，为了充实城投资产，还会提高城投信用评议和进行混合所有制。资产负债表的问题解决了，更大问题是现金流量表。

前面说了，因为资产在手中空转，城投负担的利息动辄上亿。即便以城投优厚的融资成本和年限，也压力重重。

如今，除了基本的城市职能业务，城投还要处置不良，要保交楼，要维系地方土地市场最后的体面。很多南方的城投公司，公司债和融资租赁等杠杆工具：

在富足的浙江，一座地级市政府往年看不上眼的外包业务，现在都交给了地方国企去做。一些地方工程也都有国企承建。目的就是给国企增加现金流：

当地朋友和包叔坦言，城投负债如今高达700多亿。以现在的情况判断，现金流最多还能支撑两年，明年可能会更难。这一切，是在仍然会有新融资的前提下。

西南一个省会城投公司的朋友说，之前拿的不少地压在手里，没钱开发，也转不出去，利息动辄上亿。最近，公司开始抵押一些自建商业体和住宅了。

这个土地财政依赖度等级为“超高”的城市，动手解散了部分负责新区开发的管委会。

可游戏没法说停就停的。市级城投现在换成：

除了向上传递压力，还可以向下。在一座新一线城市，一家市级城投反馈今年资金压力太大，不想再加杠杆。托底的任务，现在交棒给了各片区公司。

但一些片区公司，前两年拿的地，还在放着长草。

今年前九个月，全国供地收入下降了六成。与之相伴的是另一个数字，中国拿地最多的100家企业，2020年，有37家国企，2021年上升至58家，现在，这个数字是：

地方政府心里的小九九，中央其实都知道。财政部的禁令里，用了一个严厉的指责：

包叔曾经写过“中国调表师”，开发商用各种科技和狠活，把表内负债变成表外负债，让自己看起来很健康。这种不怎么高明的手段，一定程度上蒙蔽了监管层，并最终害了开发商自己。

而地方政府“虚增土地收入”的手段，和开发商当年所做的几无二致。无非是通过城投过桥，把表内债务变成表外债务，可是，其中埋下的隐患，远比房地产企业更严重。

这种蚂蚁搬家的债务迁移，甚至可以说是未来最大的风险之一。

调表这件事，清河县的西门大官人最清楚。面对着成群妻妾，他费尽心机，甚至不惜嗑药延长自己的开机时间，超过了全县99%的男性。但他忘了，人一辈子的开机时间是有定数的，谁先用完谁先宕机。

所谓调表，调的都是自己的手表。

珍爱包叔，顺手“在看”