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文武百官救太子

5月30日那天,深圳海德园A区正式开售,239套住宅,最便宜的户型最低总价也达到1755万元。6个小时后,这些房子全部售罄了。

平均下来,销售每套房子用了90秒。

海德园均价为12.6万元/平方米。旁边的安栾公馆实际挂牌价约是20万元/平方米,粗算下来,倒挂带来的差价至少千万。这个政策红利,让海德园成为愁云密布的中国房地产夜空中,最亮的星。

突然冒出的深圳富豪,不是来买房的,而是来套利的。我们的限价政策,的确也帮有钱人轻轻松松挣了钱:


这可能是他们这辈子挣得最没风险的一千万。


有人统计说,今年前五个月,全国100多个城市,累计放松楼市调控近300次。这么多努力,收获的好消息,还是发生在没有放松调控的深圳。

中国楼市最真实的图景,现在可能都写在了房企销售额排行榜上。

今年前五月,中国合同销售额超千亿的房企有3家,去年同期这个数字是15家;权益销售额超千亿的房企是3家,去年是7家。

合同销售额超百亿的房企有70家,去年同期是128家。

过去五个月时间里,五月份是今年房企们最美好的一个月。100多个城市齐心协力挽救中国楼市,让中国前一百强房企的单月业绩环比增长了5.6%。

看上去,这是个美好的月份。但如果和去年同期相比,销售额降低了:


59%。


去年5月底,银保监会对恒大与盛京银行之间的业务展开调查。之后,恒大的雷终于捂不住了。这件事,像是中国房地产行业由盛转衰的分界线。

从此之后,中国楼市一夜入秋。销售额增速放缓,直至开始下滑。

中国最大的房产代理商易居的周老板,可能是中国房地产业人脉最广的一个。易居的背后,有26个地产公司股东。

连接易居与地产商的,一个是周老板的人情,一个是易居的媒体。但最重要的一个,是易居和中房协合作的榜单。

但从去年下半年开始,易居和开发商们一同陷入了麻烦。去年,易居亏了90多亿。包叔的好友兽爷说,今年的易居榜:


可能是有史以来最像真的一份榜单。


1

今年销售额降幅最大的,毫无疑问,是中国恒大。他们去年前五个月权益销售额是2727亿元,今年缩水了15倍,只剩下可怜的:


165亿元。


恒大发生了什么,不用再去赘言了。首富我来当,风险大家担。这场中国商业发展史上最惨烈的悲剧,未来可能得让买房人、债权人、上下游合作方、员工、地方政府自己消化了。

除了恒大,最让人意外的,可能就是融创的暴雷了。

融创今年前五个月的权益销售额是584亿元,去年同期是1544亿元。去年一整年,他们刚刚在合同销售额这个口径上冲进了全国前三名,然后又在很短时间内急速坠落了。

下滑速度之快,可能已经快过了老孙融创的突然崛起。

就是这么一份惨淡的成绩单,稍微细究,我们能更清楚知道这家房企正在经历什么。

最近几个月,融创的很多建筑总包、分包商们异常忙碌。去年下半年开始,有些融创的承包商们就发现,融创用来支付款项的商票,开始出现不能兑付的情况了。

融创刚采用的应对方法,就是开发商们普遍采用的以房抵债。但很长一段时间里,建筑商们是非常排斥这种抵房手段的。

后来,形势越来越不妙了。手里的融创商票,打折一半也找不到买家,建筑商们这才醒悟过来,房子也可以接受。

现在,房子已成了手握大量融创商票的总包、分包商的争相得到的资源,朋友说:


有的分包商还在去办手续的路上,房子就被抵给别人了。


这些用来抵债、没有产生任何现金流的房子,转而成了融创的销售数据。

这样的事,今年其实发生在所有地产商身上。

大家看到的这份销售额数据,是一条湿毛巾。拿在手上,得使劲拧上几圈。

2

5月27日,绿地控股发布了一份公告,征求对一笔6月份到期的债券进行展期。

他们说,自己做了很多努力,比如卖了纽约的两栋楼,最后回款5000万美金,根本不足以覆盖偿还金额。拿出了55个大宗资产,谈定的交易因为疫情影响无法确认交割时间。全国50%售楼处关闭,4月同比跌幅57%。

最后的结果就是,这笔5亿美元的境外债,他们还不起了。

很多媒体之后用了这样的标题:


万亿级国企暴雷了。


去年年初,绿地在内部发布了一份文件,绿地江苏事业部总经理被通报批评、扣发了全部奖金,后来,这位事业部总经理离职了。他手下的一批人,或被解职,或被降职。

绿地是一家充满江湖气的房企。在很长一段时间里,绿地的高管们保持了相对的稳定,朝包括事业部总经理在内的兄弟们开刀,这是头一次。

这意味着,绿地掌门人张玉良可能认识到危及整个绿地的问题:


业绩造假。


2020年,江苏事业部对外宣称的销售额是330亿元,绿地的朋友说,真实的数据,可能不到一半。

那段时间,据说绿地曾有过一个挽救业绩的方法,就是转让从中民投手中接过来的董家渡项目。这个时候,业绩一直下滑的事业二部,站了出来。

事业二部操刀了外滩绿地董家渡项目,这个120万方的超大综合体,是事业二部总经理徐荣璞对职业生涯的最后一次寄托。

在此之前,传言他几次提出离职,都被张玉良挽留了。

谁都没有想到,在2020年的最后一个月,上海楼市突然起飞了,整个上海内环几乎到了无房可售的地步。在这样的行情中,外滩绿地董家渡项目创造了奇迹,他们单盘实现了279亿元的销售额。绿地的朋友说:


一个项目,盖过了大部分的事业部。


后来,大家慢慢发现事情又不对劲了。到了去年下半年,其他房企是发现手里的房子卖不出去了,绿地发现自己的情况更糟糕:


商办比例太高了。


对超高层、商业、办公楼的热衷,是刻在绿地的基因里的。在2016年的楼市狂潮里,张玉良依然认为,商办市场空间依然巨大。

等到绿地上上下下认识到这个错误,已经来不及了。

今年前五个月,绿地的权益销售额是447亿,去年同期的数据是1023亿。

有些失败,是成功导致的失败。意识到这个问题的,包括在关键时刻创造了奇迹的徐荣璞。很多绿地人以为,他在绿地的职业生涯会更进一步。

去年下半年,从美国回到国内后,他离职了。

3

从去年下半年开始,所有开发商都在进行一场避免毁灭的自救。到目前为止,很难说有一家是成功的。

如果一定要找一个范本,河南建业可能算是一个。

前几天,建业地产发布公告称,河南铁建投集团旗下公司准备入股建业地产,持股比例是29%。

这些股权出售后换来的资金,是6.88亿港元。

很多人说,这是一次卑微到尘埃里的交易。实际情况是,建业地产的股价已经低于1港元,整个市值也就21亿港元。

昨天,上海一套位于永嘉路的花园洋房被卖出去了,成交价格2.5亿元。也就是说,这家去年销售额601亿元的河南头号开发商,市值也就值:


8套上海永嘉路的花园洋房。


年初的时候,建业裁了一批人,合并了组织架构。但急剧下滑的销售数据,还是让高管们觉得,不如就这样吧,躺平算了。

他们还是试着往前走了几步。今年三月份,67岁的胡葆森来到北京,此行唯一的目的就是借钱。在饭桌上,胡葆森向王健林开了口,他愿意把几个商业项目的十年经营权交给万达,以此为条件换七个小目标。

老王也难,但他还是同意了。

看到河南最大的房企成了这个样子,领导也着急了。他们解押了监管资金,还让国资收购了华谊兄弟电影小镇,以及戏剧幻城的部分股权。为了让市县两级政府偿还在建业的欠款,一位领导亲自牵头帮建业讨债。

河南房地产市场的真实情况,领导大概算是看清楚了。3月1日那天,郑州出台了18条楼市新政,成为第一个救市的二线城市。

所有这些集合起来,才让建业暂时避免了暴雷的命运。在河南,我们看到了在当下,挽救一家企业的必备:


政府折腰、老板折价、国企开恩。


即使做到这些,仍然无法确保让一个行业和一家企业转危为安。对建业来说,他们也只是缓了一口气。8月份,他们还有一笔美元债到期。

接下来的7月和8月,是很多房企的偿债高峰期。

从去年5月到现在,短短一年时间,一个中国最重要的行业,就这么急速坠落了。

《说文解字》里,说“革”是“兽皮治去其毛”,它的象形文字,就是一头被剥了皮的野兽。后来字形演变“从廿从十”,含义是:


三十年为一世,而道更也。


三十年的太子,一年时间就变成平民百姓了;三十年蹚出来的路,一年就走回去了。




珍爱包叔,顺手“在看”
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